一、二手樓業主減價之考慮 |
梁理中 |
最近有傳發展商為促銷新盤，願意將售價大幅降低，導致部份二手樓之價格受到衝擊，筆者想與大家探討一、二手樓業主，在金海嘯情況下，會因應什麼考慮而作減價之決定。
發展商減價顧慮多
據市場人士反映，發展商目前仍未採用“割喉式”減價來吸引客戶，皆因它們於九七金融風暴，經歷過大幅調低新盤價格，引發樓價（包括一、二手物業）連鎖式拉倒之情況，結果導致“負資產”按揭貸款宗數不斷增加，市場失了信心，入市之新買家大量減少，對發展商而言，再推出新盤亦不容易，形成惡性之循環效果。
此外，從財務及會計角度看，樓價全面下調後，發展商手存之樓盤及土地，亦有貶值壓力。
發展商亦不能無止境地拖著手存樓盤，不在市場放售，事關本港大部份發展商均為上市公司，它們需定期向股東交代業續，及發表年報。基此，瞭解發展商手存樓盤有多少，它們對上幾次售樓之成績，或許幫助有興趣入市之新盤買家，推斷出發展商會否“急於”減價散貨。
苦在上不到會之新盤買家
目前市場上有部份已撻訂之新盤，亦見有減價重售之情況。事實上，由於發展商沒收了買家訂金，祗要減幅不超過沒收金之水平，發展商根本沒有實際財務損失，反而可及早完成個別樓盤之銷售活動，從而將資源集中投入其它項目。
如斯安排，對無法上會而被迫撻訂之業主而言，實在苦不堪言；其一所付訂金已被蒸發；其二日後或會面臨（無情）發展商之民事訴訟，要求按買賣合約之規定作“補差價”之賠償。
二手樓業主被動式減價
在金融海嘯下，二手樓業主減價與否，最重要看有沒有售樓之迫切需求（例如“套現”或“移民”等）；又或能否繼續供樓，故失業、減薪、甚或利率改變，將會成為業主減價與否之關鍵因素。
當然，計劃賣樓之業主亦會就樓價後市之看法，決定會否作較大幅之減價，故面對同區新盤（貨尾盤或撻訂盤）之減價，想及早求售之業主自然要作出較積極之減價回應！
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