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HIBOR按揭低息效果未必長久 |
梁理中 |
最近有發展商銷售新盤時，聲稱夥拍銀行推出「震憾性」按揭優惠，當中包括首三年之按揭供款利率為“銀行同業拆息(HIBOR)加0%”，其後為“HIBOR+0.85%”，且首年按揭利息由銀行之現金回贈作補貼，變相首年免供息。
相關計劃看似十分吸引，由於HIBOR乃銀行之資金借貸成本，究竟是否銀行真的願意做蝕本生意呢？ 值得與大家研究研究。
透過收取手續費保利潤
當細心查明計劃內容後，就不難發現其實首三年，人客每年都要支付手續費，一般約貸款額之0.85%左右，故即使人客之按揭息率為“HIBOR加0%”，但由於要支付0.85%之手續費，其財務負擔，實與“HIBOR加0.85%”按息之供款，分別不大，反而少了按揭供款「息隨本減」之慳息效果。
發展商今次所強調之首年由銀行代供息，皆因銀行願意支付貸款額0.1%之現金回贈予人客，而近日本港金融市場資金充裕，一個月HIBOR(是次計劃之按揭息率基準)，剛好只徘徊在0.07%至0.08%左右，故現金回贈確可抵銷相關HIBOR
息率有餘。
基此，倘一個月HIBOR在未來一年繼續維持在0.1%以內，客戶首年免息之效果還可以講得通，但日後當相關HIBOR上升至0.1%(或以上)時，此說法似乎有誤導之嫌。
必須預計HIBOR上落波幅差異大
以HIBOR為按息基準，在市場資金充裕時，確可把握時機作宣傳低息之效，但借款人必須留意，HIBOR一般上落波幅差別會很大，所以選用它為按息基準時，通常都會有封頂價，而今次計劃之封頂價為“最優惠利率「P」減1.75%”，相對現時一般以「P」為基準之優惠按揭息率，“P 减2.75%” 至“P 减 3%”水平，實在貴了1%至1.25%，而市場上其他HIBOR按揭產品之封頂價，多數祇會貴0.5%至0.75%左右。
選用今次發展商所謂「震憾性」HIBOR按揭計劃後，業主求神拜佛都要望HIBOR不要上升。可是，當大家開始預計明年初美國有機會加息時，相信HIBOR亦無可避免會上升，升幅越大，業主就越有機會要供較貴之封頂價按揭息率，屆時HIBOR之低息效果，自然會付諸東流。
筆者想提醒選用HIBOR按揭計劃之業主，趁HIBOR仍是低息時，供樓支出亦輕鬆，切記勿做「大花筒」，要多留點儲備，以應未來之需，方為上策！
作者電郵 : info@centafinance.com