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活化居屋計劃出台了 |
梁理中 |
政府在資助市民置業諮詢期完結前幾天，便落實了市場盛傳已久之“活化居屋計劃”，似乎想將活化居屋日後可帶來之效果（如增加中下價樓在市場之租／售供應），放入特首十月施政報告，連成一系列打擊樓市炒風及處理資助市民置業之部署。
透過增加按揭借出補地價所需
新提出之“活化居屋計劃”，主要透過由香港按揭證券有限公司與銀行合作，在市場提供「補價貸款擔保計劃」，居屋業主可向其原按揭銀行，在第一按揭貸款之上借取第二按揭貸款（即「補價貸款」），作補地價用途，然後分期還款予銀行。
在此計劃下，按揭證券公司會為銀行總按揭成數，超過六成或七成的補價貸款部分提供擔保，最高可至總按揭成數九成。如果有關的居屋單位，在補價貸款敍造之後將繼續用作自住用途，受擔保的補價貸款部分會以總按揭成數七成起計算；如果有關單位將用作非自住用途，受擔保的補價貸款部分則會以總按揭成數六成起計算。
業主補地價貸款之擔保費
參與「補價貸款擔保計劃」的居屋業主，須透過其按揭銀行每年繳交擔保費（見附表），最長為期三年。倘若居屋業主因一次過還款、賣樓、換樓或轉按而清還受擔保的補價貸款部分，則無需繳交隨後年度的擔保費。
新計劃無疑為居屋業主提供了補地價之標準融資安排，讓業主在辦妥補地價後，可自由地將居屋出租、放售、加按套現或作其他擔保等。由於「補價貸款擔保計劃」屬常設性質，理論上可讓業主伺機決定，什麼時候才合適辦理補地價借貸。
現時全港有32萬個居屋單位，近25.5萬個單位仍未補地價，故理論上，新計劃應該會為市場提供多了些中／下價住屋單位之租／售盤。可是，當細心分析計劃之內容時，發現普通居屋業主未必容易受惠。
申請人需具供款能力
首先新計劃之申請人，其貸款佔入息比率上限為50%，意味著沒有工作，又或收入不足之居屋業主，未必容易借到所需款項；此外，新計劃之第一按揭貸款及補地價貸款，總按揭成數上限為居屋市值樓價之九成，若按揭欠款連同補地價所需，超過現時居屋市值九成時，業主便要自掏腰包補差價，才能經此計劃辦妥居屋補地價。
最後，有興趣申請補地價之業主要明白，進行補地價之同時，其實已是一項投資決定，皆因日後出售居屋時之樓價，未必與現時補地價者相同，而借取補地價按揭貸款後，整體財務負擔亦會相應增加。而補價貸款之擔保費要業主每年清還，合共付足三年。舉例說，一個$600,000補地價貸款分20年還，以現時2%按揭年利率計，除每月額外負擔供款為$3,035.30，每年亦要儲足$19,800（$600,000
x 3.3%），作為支付清還補地價貸款之擔保費用！
附表
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補價貸款的 還款年期 |
補價貸款擔保計劃之擔保費 （以受擔保的補價貸款部分的百分比計、 每年繳交、最長為期三年） |
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3 |
1.80% |
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5 |
2.40% |
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10 |
2.80% |
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15 |
3.00% |
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20 |
3.30% |
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25 |
3.60% |
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30 |
3.80% |
作者電郵 : info@centafinance.com