比較定息與浮息之供款支出

梁理中 中原財務董事總經理 2009年3月13日

最近，定息按揭備受推捧，而規模較大之銀行，由於容易吸納存款及資金，甚至推出長達三年之定息按揭計劃，看似十分吸引，但定息期過後之浮息按揭安排，其價格優惠通常不及市場上之全期浮息者高，且沒有現金回贈，究竟用家應如何取捨定息產品、定息年期、甚或索性沿用全期浮息，實在值得大家細心分析。

附表為目前市場上，兩款典型按揭產品，定息按揭計劃包括定息一年2.18%；定息兩年2.48%；定息三年2.68%，其後全期以“「最優惠利率」(P)減1.75%”（註︰P=5%，實質按息為3.25%）；另一款浮息按揭計劃，則為全期“P減2.25%”（註︰P為5.25%；實質按息為3%，且有0.8%貸款額之現金回贈）。

現金回贈彌補息差

首先，如果人客選擇供款一年，定息計劃(a)之全年供樓支出為$61,740＜即$5,145x12＞，肯定平過定息計劃(b)及(c)，而相比浮息計劃之全年供樓支出$66,552＜即$5,546x12＞，亦少支付$4,812＜即$61,740減 $66,552＞，但如果將浮息計劃之$8,000現金回贈計算入內，則定息計劃(a)變得全年多付$3,188＜即$8,000減 $4,812＞。

如果人客選擇供款兩年，定息計劃(b)之總供樓支出為$126,960＜即$5,290x24＞，肯定比定息計劃(c)者平，而相比定息計劃(a)者，亦少供款項達$2,544＜即$126,960減（$5,145加 $5,647）x12＞。可是，相對於浮息計劃（連同$8,000現金回贈）而言，則定息計劃(b)需多付$1,856＜即$126,960減（$5,546x24減 $8,000）＞。

最後，倘客人選擇供款三年，定息計劃(c)之供樓總支出為$193,932＜即$5,387x36＞，相比定息計劃(a)及(b)者，分別少付$3,336＜即$193,932減（$5,145x12加$5,647x24)＞，及少付$660＜即$193,932減（$5,290x24加 $5,636x12）＞。可是，相對於浮息按揭計劃（連同$8,000現金回贈）而言，則定息計劃(c)要多付$2,276＜即$193,932減（$5,546x36減 $8,000）＞。

選擇前應比較得失

總而言之，定息按揭計劃在定息期限內，可能供款會較少，但一般不再有現金回贈，故其它浮息按揭計劃倘有現金回贈者，則會將供樓總支出相對降低，故借款人應事前計算清楚，比較分析後方作選舉定息與否之決定；另方面，定息按揭計劃之安排，原意是確保在日後定息期限內息率不變，但如果我們預計未來有可能減息時，則選用定息按揭計劃將會變得更蝕底！

– 附表 —

定 息 供 款 與 浮 息 供 款 之 比 較
假設按揭額為$100萬， 分20年還	首年每月 供款($)	首二年每月 供款($)	首三年每月 供款($)	第四年及以後每月供款($)	現金回贈($)
定息計劃(a) 一年定息 (2.18%)	5,145	5,647	5,647	5,647	0
定息計劃(b) 二年定息 (2.48%)	5,290	5,290	5,636	5,636	0
定息計劃(c) 三年定息 (2.68%)	5,387	5,387	5,387	5,632	0
浮息計劃 全期"P減2.25%" (P=5.25%；實質按息為3%)	5,546	5,546	5,546	5,546	8,000
＜註：定息期後，按揭息率為全期“P減1.75%”(P=5%；實質按息為3.25%)＞

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