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購入「摸貨」需注意事宜 |
梁理中 |
近期樓市持續暢旺，五月份錄得土地註冊數字近萬三宗，超過金融海嘯前(去年六月)之萬二宗高位。樓市轉旺，自然多了投資者及用家齊齊入市，部份物業之價格在短期內急升，不少買家於成交前隨即轉手售出圖利，故「摸貨」一詞，亦再次在物業市場出現。
一般而言，「摸貨」之最後接棒者多數為用家，事關他們相對投資者而言，一則不大瞭解市場；二則訊息及可花在揀樓之時間不夠多；三則市場上不少「摸貨」，都是較受歡迎之單位，用家對心儀物業之考慮會較長線，當投資者對個別「摸貨」決定要脫手時，用家仍會有興趣購入相關單位。
此外，用家通常會認為，只要自己有足夠還款能力，銀行多數會批出按揭貸款，故較容易有信心入市接貨。
「摸貨」較難估足價
無疑，樓市暢旺時，銀行一般傾向願意追估價，但多數只限於由業主直接售予用家而“上會”之個案。由於「摸貨」轉手次數愈多，所推上之價錢又會更高，銀行估到價之機會便變得低，故要銀行接受多次轉手「摸貨」之估價，機會變得相對低。
部份較保守之銀行，未必願意接受“摸上摸”物業之按揭貸款申請，皆因當中涉及之炒家越多，不能成交之風險自然越大，無謂“白做”按揭批核。
在樓市轉旺之初期，「摸貨」多數集中在細價物業，皆因容易吸引不同財力水平之投資者及用家入市爭購。但當樓價不斷上升時，不同價格及類別之物業，亦有機會變成「摸貨」。
用家及投資者有不同考慮
用家購入「摸貨」時，樓價之付出通常較貴（因單位剛被轉手賺取差價），故相關「摸貨」物業作長期自用時，其會所設備、居住及社區環境、交通、甚或校網等優勢，能否抵銷所付之“溢價”，乃是用家之關鍵考慮。
此外，購入之「摸貨」能否順利上會？銀行會否估到價？倘估價不足時，業主有沒有條件自掏腰包補差價？在在財務問題，用家於購入「摸貨」前，應先弄得一清二楚，免失預算，方為上策。
至於投資者，當考慮購入「摸貨」時，一方面應確保有水位，在成交前轉手圖利，另方面亦要有準備，預計萬一「摸貨」無人接下去，自己能否完成交易，又或透過銀行之按揭貸款將「摸貨」成交。
倘不幸真的要被迫將「摸貨」“撻訂”時，投資者亦要望望自己之錢包，清楚有否足夠財力儲備，賠上相關之投資損失呢！
作者電郵 : info@centafinance.com