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按揭市場之回顧及展望 |
梁理中 |
2010年銀行界面對市場資金充裕，樓市成交暢旺及樓價不斷上升之環境，造就了首八個月已超過$2000億按揭貸款，平了09年全年總數，預計今年按揭總金額有近$3250億，較去年大幅增長超過六成，創出新紀錄。
今年已推出不少收緊按揭措施
事實上，金管局在今年內不斷提醒業界，小心因資產泡沫而引發之按揭業務風險，推出之措施包括將豪宅、非自住物業、公司名義物業和工商舖物業的最高按揭成數，逐步調低至今天之五成；供款佔入息比率上限，全面調低至50%，同時要求銀行須為樓按申請者進行壓力測試，並以利率回升2厘後，貸款人的供款與入息比率不得超過60%為限。此外，香港按揭證券有限公司亦暫停九成以上之按揭保險計劃，並將相關計劃之最高按揭金額封頂至$612萬元。
特區政府在11月19日實施之最高15%額外印花稅(適用於新購物業在二年內售出者)，導致樓市在年尾前冷卻下來，但由於按揭數字通常反映一至二個月前之物業成交，預計業界之按揭貸款金額回落，將會反映在明年初之按揭統計數字上。
低息環境助長轉按減息
今年本港資金持續充裕，銀行拆息低企，造就了業界之轉按業務 (將按息由“最優惠利率”(P)基準，轉為“同業拆息”(H)基準)，超越總貸款額之三成，預計明年首三季仍會出現同樣情況。
面對美國之量化寬鬆政策，港元又不打算與美元脫鈎，加上中港經貿不斷融合，導致大量內地資金湧入本港，令利息持續低企，但目前之持續低息環境大有可能在日後息率回升時，引發資產泡沫風險，故銀行界再難有藉口推遲政府着力提倡之按揭正面信貸資料庫，預計相關計劃於明年首季內正式被業界採用，屆時金管局亦會有足夠之客觀條件，要求銀行批核按揭貸款時，就客人已有之按揭貸款作出不同之批核安排。
放鬆一房但收緊二房或以上按揭
筆者相信按揭正面信貸資料庫推出後，不但會引致日後銀行按揭息率與貸款風險掛鈎之情況，同時亦有機會造就第一套房按揭貸款寬鬆，而其後套房之貸款相繼嚴緊之安排，有關思維或許變得接近內地之監管安排。
特區政府雖然一向不想干預本港樓市太多，影響樓價，但由於目前本港物業市場已發展至投資與自用共存，而中下價樓卻特別與民生息息相關，新一代又不斷投訴未能上車成業主，如處理相關問題不善者，可能影響特區之管治及穩定，情況就如內地官員面對目前因樓價不斷上升而影響民生(甚或統治穩定)之壓力。既然兩地官員在面對樓市問題上，情況十分相似，特區官員在思維上向內地取點經，亦屬無可厚非。
最後，筆者想提醒供樓人士，香港不會永遠處於低息環境，日後加息時定當增加供樓負擔，以目前本港之薪酬結構看，每年之人工增幅，定難追得上未來之加息幅度，現有業主需要為日後之供樓財務負擔做準備，而新買家應特別留意銀行之新產品，事關未來息率回升時，筆者相信銀行界會推出不同之定息按揭，供客選擇，而相關情況可能會在明年第三季或以後出現。
作者電郵 : info@centafinance.com