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從按揭貸款免息90日說起 |
梁理中 |
按揭利率競爭激烈，最近有銀行推出新猷，以首90日免息為口號，究竟對用家之實際利益有多少呢？
據悉，該行於首90日免息期過後，收取客人之按息為“「最優惠利率」(P)減2.25%”，而該行之P為5%，故實際按揭年息率為2.75%（即5%減2.25%）。
免息效果等同0.69%現金回贈
一個全年收取2.75%年息之按揭計劃，有90日免息，慳息效果其實相等於0.69%之現金回贈優惠（即2.75%
/ 360日 x 90日）。“免息期”之安排，在於強調客人少付幾多按揭利息，而“現金回贈”之安排，則表示客人在正常按息下，可得到銀行之額外現金回贈，兩者之財務效果其實完全一樣。
為什麼銀行界近日願意推出如斯多花款之按揭優惠？說穿了，其實不外是面臨相對便宜資金，於是不介意施予“小恩小惠”給新造樓按客人，至於現有之貸款客人，則無法受惠。
資金成本持續偏低
自金融海嘯後，金管局為穩住本地銀行體系，不斷推出多項設施。期間，金管局多次注資本地市場，導致“香港銀行同業拆息”HIBOR能持續保持偏低，免受金融海嘯影響。以過去半年為例，每月15號之6個月HIBOR分別為︰4.047%(10/08)；2.497%(11/08)；2.054%(12/08)；1.144%(01/09)；1.100%(02/09)；及1.231%(03/09)。
不隨外圍減息是不合理
大家知道，自金融海嘯後，各國央行不斷減息，希望以低息刺激消費，紓緩有借貸人士之財務壓力，同時亦鼓勵銀行繼續在市場放款。可是，香港之情況卻不同，雖然特區政府自金融海嘯後，出了不少努力去穩住金融市場，造就近月本地銀根不再緊張，理論上，銀行界應有條件全面減息，此舉既可刺激本地借貸，又可紓緩所有貸款人之供款壓力，但本地銀行卻沒有選擇全面減息，皆因目前存款息率已跌至“低無可低”（註︰市場上一般活期存款之利率不足0.02%），如果全面減息，銀行界之貸款組合息差利潤即時大幅減少，存款息率又減無可減，故銀行界之整體息差利潤定會全面下調。
事實上，以6個月之HIBOR為指標，過去半年本地金融市場之資金成本平了近2.816%
（即4.047%減1.231%），境外不同地區之銀行亦已進行多次減息，而本港之P卻沒有絲毫下調，實在不合理。
不知是否因銀行業績大幅倒退、不知是否因雷曼事件令銀行界變得更團結、不知是否因欠缺金管局之“提示”、不知是否……。無論如何，銀行不肯調低P，對普羅大眾（特別是有向銀行借錢之一族）是絕對不公平！
作者電郵 : info@centafinance.com