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小心涉及居屋之法例 |
梁理中 |
未知是樓市氣氛所影響，或是最近部份政客不斷要求政府重建居屋所致，近1,400個居屋貨尾之申請，共錄得約26,000個登記，超額認購近17倍，似乎反映在今天經濟及樓市環境下，真的多了市民對居屋感興趣。
未補地價居屋多限制
筆者擔心，當眾人熱騰騰地希望成為居屋業主，當中不少申請者（及現居屋業主），未必明白購入居屋後，會有相關《房屋條例》，限制進行未補地價居屋之買賣、出租及加按借貸等行為。
最近，有居屋業主及租客，因私下安排租用未補地價之居屋，遭房屋署成功檢控，法庭判前後者分別罰款$6,000及$5,000，而房屋署發言人更表示，本年至今已有8宗個案，涉及10名居屋業主及一名買家因違反相關《房屋條例》而被法庭判罰。此外，房屋委員會亦於兩年前，成功檢控一間財務公司，以未補地價居屋，作抵押放出貸款。
從“善用公帑”角度作分析，居屋之售價較私樓便宜，因有地價折讓之因素，故業主在未補地價前，自行將居屋放售、出租、或加按借貸，有以公帑謀私利之嫌，故相關《房屋條例》成立之背後精神，旨在確保個人不應透過公帑之資助而去謀取私利。
事實上，倘有特殊原因而需要將未補地價之居屋放售、出租，又或加按借貸者，可先向房屋署申請，由相關部門按個別情況考慮，或許會作出酌情處理，予以通融。
“不知者不罪”非抗辯理由
作為普通市民，或許會認為自己對法例不清楚或不瞭解，（例如租客不知曉所租用之居屋是否已補地價），應屬情有可原；又或會認為既然市場本來已有很多人將未補地價居屋放售、出租及加按借貸等，相關做法已習非成是，執法部門無理由只針對個別人士。
可是，筆者想提醒大家，按照香港法律，犯法就是犯法，“不知者不罪”並非可行之辯解，而當執法部門遇上任何一個犯法之個案進行檢控時，儘管社會上還有其他相類人士未被檢控，被檢控者不能以此作藉口或辯解理由，而犯了法就必須自己承擔刑責，乃基本之法律精神。
可考慮先行補地價
現時居屋業主多數在出售居屋時，一併辦理補地價手續，以便安排相關費用由買家支付。筆者認為，有經濟能力之居屋業主，可考慮把握時機，選擇在跌市時先辦妥居屋補地價（相關計算詳見附表），事關同一個居屋單位，在跌市時需補地價之費用，定比升市時便宜得多！
附表
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居屋補地價計算方法 1.
補地價費用 =“現時居屋估價”ד折扣率” 2.
折扣率 =（“居屋購入時市值”－“居屋購入價”）/“居屋購入時市值” 例如： 居屋購入時市值為$100萬 居屋購入價為$70萬 現時居屋估值為$200萬 折扣率 =（$100萬－$70萬）／$100萬 =
30 % 補地價費用 = $200萬 × 30 % = $60萬 |
作者電郵 : info@centafinance.com