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10年定按屬市場突破 |
梁理中 |
最近市場上出現長達10年之定息按揭，筆者認為算是按揭產品之突破，且真正能發揮“定息”之效果，事關按揭客人選用此產品後，在未來10年，根本毋須再憂慮因外圍加息而增加供款，或需拖長還款期。
由於不少按揭客人在供樓10至12年後，會因應家庭或財務條件之轉變而逐步考慮將按揭貸款贖回，故10年定息按揭在此情況下，根本與全期定息無大分別。
適合穩陣人士防通漲加息
理論上，選用10年定息按揭者，多數為性格穩陣之客人，他們樣樣事情都要講計劃，故能在10年內供同一按揭還款金額，對他們是最合適不過。可是，從財務角度而言，選用10年定按前，必須先攪清楚兩個問題︰(1)客人是否會在10年後才贖按？(2)客人是否相信香港最遲在3年後一定會加息？如果兩個答案均為「是」，選用10年定息按揭應該是合適不過。
事實上，問題(1)是客人之主觀考慮，而問題(2)就涉及客人需預測未來利率之走勢，與及如何看香港之經濟變化。經濟週期一般為10至12年左右，當中約半數時段經歷通縮，另一半則為通賬。自金融海嘯發生後，引發全球性減息及信貸收縮，香港原先之通賬環境即時轉為“通縮”。
筆者相信只要金融海嘯一旦過去，不少地方之經濟會即時變成“大通賬”，事關各國政府在金融海嘯期間，不斷推出鼓動國民消費之政策，同時亦加速政府之經濟建設使費，當中亦投下不少屬長期性之建設開支，當金融海嘯過後，此等使費會推高各地通賬，而全球利率亦會相應飆升。基於此，在現階段，選擇一個長達10年之定息按揭計劃，對防範未來息率上升不失為好方法。
需為利率保險付出代價
選用長期定息之按揭貸款，是要付出代價︰其一，客人無法享用定息期內或會出現之減息著數；其二，客人需付出類似“利率保險”之費用，一般為定息與浮息之差距。以現市場產品計，有銀行推出之10年定息為3.88%，而相關銀行之標準浮息按揭為“「最優惠利率」(P)減2%”，以該行之P為5.25%計，實質按揭利率為3.25%，故定息與浮息之差距自然是0.63%(即3.88%減3.25%)，換句話說，這亦是客人要多付之利息保險費用，換來是可確保在未來10年，只需用3.88%按揭息率供樓，著數與否，還要看客人之性格取向吧！
作者電郵 : info@centafinance.com