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新盤供應量需看發展商取態 |
梁理中 |
按運輸及房屋局最近公佈，本年首季《私人住宅一手市場供應統計數字》之落成量及施工量分別為1,600伙及1,700伙，較對上一季之5,800伙及2,100伙，分別下跌72%及19%。部份業界人士更借「物以罕為貴」之概念，認為相關數字會加強買家入市信心。
筆者覺得單靠一手樓落成量及施工量之回落數目，便推斷有助樓價回升，理據未必夠充分。
無疑，一手樓之落成量對未來樓市之供應有影響，但發展商是否真的願意將已落成之物業推出市場，才是關鍵因素。事實上，不少單位在落成前，早經樓花方式出售，故政府公佈之新盤落成量數字，對反映市場未來之供應，實際效用不大；至於施工量對樓市供應之效果，其邏輯推斷與落成量者相約，不過所產生之效果，需時將更長。
發展商按市況施工
最近兩季錄得落成量及施工量持續下降，除顯示去年勾地及賣地次數減少，同時亦反映大部份發展商自金融海嘯出現後，多數選擇靜觀後市變化，減慢新樓發展步伐，促使施工量下降，目的與其它機構一樣，盡量減省運作成本，務求在經濟不明朗之環境下作出“逆境求存”之策略。基此，相關數字之指標性根本不大。
本港大部份發展商為上市公司，她們須定期向股東交代業積，故有任何可賺錢之商業活動，她們定會勇往直前，遇上外圍環境轉差，如去年第四季初金融海嘯剛殺入本港，樓市交投大幅回落，發展商摸不著前境，順勢施慢建屋工程進度，實屬正常。
據市場反映，近期發展商之建屋施工量已逐步回升，且她們可從不同途徑取得土地建樓，當中包括透過向政府勾出土地拍賣、與市區重建局或港鐵等機構合作，及向政府補地價等，根本就不愁無土地使用，故相信只要經濟轉好，又或樓市轉旺時，發展商總有她們之方法，盡早加建樓房，以應市場所需，市場根本不愁無供應。
樓價長遠看經濟及信心
事實上，現時住宅供應量足夠，市場估計可銷售之新盤單位（貨尾加新供應），仍維持在54,000伙水平，而發展商建新樓及推新盤亦會按市場之需求作調節，大家毋須擔心供應量會持續下跌；至於未來樓價之長遠去向，最重要視乎本港之經濟發展及市民信心，故不應就個別一、兩季之新盤供應統計數字降低，就武斷將它作為樓價必然上升之指標！
作者電郵 : info@centafinance.com