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樓市在金融海嘯下快速復甦原因 |
梁理中 |
金融海嘯過了一段日子，眼鏡隨地都是，皆因大家都預計不到，本港樓市能如斯快速復甦過來。要瞭解樓市之未來發展，不妨先分析一下有關之復甦原因。
樓市被大眾期望向好
首先，物業需求本質原因，不外是「自用」或「投資」兩元素，由於此兩者之影響力，不時被市塲人士吹捧：淡市時業界強調“用家入市”；旺市時則講“貴買貴賣”，故形成市民大眾普遍覺得，樓市在任何時刻，看似都有需求(多少則當別論)。在金融海嘯下，市場上有不少人士，借助“用家入市”及“執平貨”之論調，不斷鼓勵有條件者繼續入市。
此外，物業買賣涉及多個行業，當中包括發展商、地產代理、銀行、律師樓、傢俬舖、裝修設計及搬運等等，故樓市一旺，自然帶動多個關連行業蓬勃，業主見自己擁有之物業有漲價，心裡亦自然舒服得多，故“唱好”樓市，似乎容易得到不少人之默許及祝福，而傳媒在這方面，一向發揮積極作用。
特區政府有實質行動支持樓市
特區政府亦看穿了「穩住樓市能穩住民生」之道理，故在金融海嘯下，有不少行動幫樓市一把，當中包括透過香港按揭證券有限公司推出“優化按揭保險計劃”，將銀行需負責之按揭成數風險，由原先之七成下降至六成，即時減低業界之按揭風險憂慮；此外，金管局不斷注資入市場，將資金成本降低，銀行“水浸”，自然願意放寬借貸，而受惠者當然包括需要按揭之物業買家。
於是，無論是“用家”，抑或“投資者”，在較容易取得按揭借貸之情況下，自然變得願意入市；至於減免差餉及維持二百萬以內物業交易的HK$100印花稅政策，多少亦有助樓市加快復甦。
縱使金融海嘯仍未消失，不少投資者(包括基金經理)在預計日後通漲會來臨時，偷步先將部份現金變成物業，以作保值之用。此外，“雷曼事件”及“匯控供股事件”之出現，引發了一些散戶證券投資者，將部份投資比重轉移到樓市。
至於有業界人士認為，內地客在港置業有助本地樓市復甦，筆者認為，是心理因素多於實質作用，皆因他們所購本地單位實有限，且內地人士在港置業，涉及之睇樓手續及買賣交收程序，相對(在內地置業)煩複得多，除非日後本地樓市可經人民幣交收，否則內地人在港置業仍難成氣候！
作者電郵 : info@centafinance.com