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透過定按抗衡加息 |
梁理中 |
最近香港按揭證券公司(HKMC)，與銀行界聯手推出定息按揭計劃，最高之定按年期可長達10年，對追求穩健理財之供樓業主，不失為值得考慮之選擇。
預計明年中開始加息
美國聯儲局最近宣佈，維持利率不變，但由於議息會議之聲明，同時提及美國經濟正逐步回升，故市場預測美國於明年中，或有機會開始將息率上調。由於港元與美元掛勾，相信香港之加息步伐必須與美國一致，故港息亦有機會於明年第二季後開始回升。
以浮息（最優惠利率「P」為基準）計算，目前本港之實際按揭息率約在2.15
%水平，若分20年還，每$100萬元之每月供款為$5,130，負擔不算重。
對潛在買家而言，2.15
%之按揭息率本來已算不貴，加上有銀行推出以“銀行同業拆息”(HIBOR)為基準之按息計劃，亦因近期本地資金充裕，而顯得特別“抵用”，以13/11/2009為例，“3個月HIBOR加0.8
%”之實質按息，亦不足1 %。
所謂居安思危，筆者認為目前香港之低息環境，並非長久，相信明年中（或以後）加息週期一經開始，以P或HIBOR為基準之按揭利率，會不斷飈升，屆時業主之供樓壓力將會激增。
加息幅度將異常大
在過去10年，香港之「P」由10
%回落至5 %，平均每年約減0.5 %。筆者相信倘日後香港及世界經濟轉好時，加息幅度會比過去之減息幅度倍大，預計平均每年會加息約0.75 % 至1%，皆因各國政府在金融海嘯下不斷“印銀紙”注資市場，故引發“前所未有”之人為超級大通脹，將會無可避免。
為了方便大家瞭解日後加息所帶來之供款壓力，筆者特意列出每當加息1 %後，按月供款及相關「供款佔收入比率」之變化，供網友參考（見附表），希望屬業主及計劃置業者，留意日後可能因加息而引發之財務負擔。
舉例說，加息3次後（指實際按揭利率由2.15%升至5.15%），按月供款由目前之$5,130遞增至$6,683，累積增幅近30.3%，而原先被銀行視為僅合格之50%「供款估收入比率」，則變成“大肥佬”之65.1%，對缺乏相應增幅收入之業主而言，日後生活或會變得拮据。
由於本地行業間之競爭越趨激烈，相信港人未來之薪金結構，大有機會轉向“多勞多得”制，即使日後遇上通脹環境而息率急劇上升，大部份僱員亦未必能按通脹率加薪，故對真的認同日後港息會上升，而又不想被加息煩擾者，不妨考慮使用（或轉用）目前最長年期之定息按揭計劃，將實際按息於未來10年內，鎖定在3.78 %水平。
驟眼看來，如斯安排要即時多付額外之供樓利息近1.63%（指“3.78%減2.15%”），但其實相關付出可視為購買利率保險之費用，只要日後本港經濟環境好轉，加息週期一經啟動，此“利率保險”就會大派用場！
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$100 萬 元 分 20 年 還 之 按 揭 供 款 表 |
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附表 |
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實際按揭利率 |
按月供款 |
累積增幅 |
供款佔收入比率 |
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(1)* |
(2)* |
(3)* |
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2.15%（目前） |
$5,130 |
- |
34.0% |
50.0% |
45.0% |
|
3.15% |
$5,621 |
+9.6% |
37.3% |
54.8% |
49.3% |
|
4.15% |
$6,139 |
+19.7% |
40.7% |
59.8% |
53.9% |
|
5.15% |
$6,683 |
+30.3% |
44.3% |
65.1% |
58.6% |
|
6.15% |
$7,251 |
+41.3% |
48.1% |
70.7% |
63.6% |
|
7.15% |
$7,843 |
+52.9% |
52.0% |
76.4% |
68.8% |
|
8.15% |
$8,458 |
+64.9% |
56.1% |
82.4% |
74.2% |
|
9.15% |
$9,094 |
+77.3% |
60.3% |
88.6% |
79.8% |
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*(1) 34%乃政府公佈之港人平均「供款佔收入比率」 |
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*(1) 34%乃政府公佈之港人平均「供款佔收入比率」*(2)
50%乃銀行視為合格之「供款佔收入比率」*(3) 45%乃目前較多按揭申請人之「供款佔收入比率」
作者電郵 : info@centafinance.com