傳聞的啟示

汪敦敬

祥益地產總裁

2013年10月4日

日前有報章披露恆基集團主席李兆基捐地給年輕人上車置業的細節，翌日政府即時就協議作出否認澄清，但縱使有關報導只是傳聞，我們其實可以從內容中得到一些啟示的。

傳聞中政府和李先生達成的協議是於元朗馬田壆的農地興建1058個建築面積300平方呎的單位，預算售價是135萬免地價，地價於轉售的時候以樓價3成（另一講法是1500元），我們就以這個傳聞作假設去分享一些現實。

如果真是興建建築面積300平方呎單位的話，有關單位的實用面積是多少？那較合理的評估是大約是240呎(即8成左右)，這令我擔心市場上是多了一些200至300平方呎的細單位推出，如果這個趨勢成為常態的話，香港人的居住質素及空間是要小心有下降的趨勢。

假設實用面積是240呎左右的話，以135萬售價計樓價的地價是5625元，老實說一點也不平！(根據本公司的成交紀錄，9月份天水圍免補地價居屋轉讓平均的成交呎價約3704元，屯門是4129元)，報導中說地價等於樓價的三成的話，那整體單位的值以實用面積計是8042元一呎！如果當地價只是1500元一呎的話，整體單位的值就是7500元，(根據本公司的成交紀錄，9月份天水圍嘉湖山莊平均成交呎價是5608元，屯門私樓是6763元)。

李先生雖然是一個富豪但亦是一個慈善家，他捐地的心意令人佩服，我只是認為在有善長真正捐地的情形下，如果都只是以這個價錢出售，這就證明了新建的房屋其實是要面對昂貴的生產流程，包括愈來愈貴的建築材料和人工！令筆者想起去年房協推出的綠悠雅苑，以房協的良好公信力，在當時仍然是要以約6000元不包括地價去發售，為什麼？其實都是因為建築成本的不斷上升引致，最終，都是由政府去引證了高樓價的合理性，十分諷刺！在這個背景之下，如果市民是期望樓價會大跌，甚至期望政府多建屋樓價就會平的話，恐怕這個是非常之不合適的期望！政府是要小心處理這個局面，因為過多人期望邏輯上不容易出現的樓價大跌，可能會耽誤了一些人上車的時機，或者政府重新分配資源的契機！