唯「房產證券化」可紓樓困(上)

汪敦敬

祥益地產總裁

2012年9月21日

QE3推出令人夢醒要面對悠長的銀紙貶值時代，這亦是筆者長期認為要對草根提供置業資助的原因，無資產的人在高通脹下，能分享到社會的利益只會愈來愈少，政府應減少無產者以避免貧富懸殊令社會更平衡，但置業資助荒廢了多年，現在才努力去做，新建的房屋既做不切，更因高通脹高成本而價格太昂貴，現在等待置業上車的人士，現實一點說，最後大部分也會成為公屋人士！政府難免要面對不斷的民怨！

在香港，居住問題其實可以等，但草根錯失擁有資產的機會而被迫困在社會的下游才是重要的政治難題，但筆者認為要解決問題其實是增加房地產投資產品，建新房屋不是唯一方法，我覺得將房產證券化是唯一可以短期內提供到投資足夠供應的方式！其實領匯亦是房產證券化的失敗個案，失敗原因是欠缺正確概念，一錯是政府放棄了掌控權，二錯是沒理念就環境需要而「私有化」回收；另外iBond也算是為市民服務的證券，但其概念也錯，竟然以為以長期3至5%的通脹率可以平衡實質通脹。

我認為將政府的居屋未補地價部份證券化，是最合適的安排，香港未補地價居屋有25萬，假設每個單位地價50萬，其實總共有1250億資產，這些資產會就市場升值而自動漲價，如果公開上市讓市民認購的話，假設一份投資50萬，那就可以滿足到25萬人的投資需要；若每份投資25萬，便以滿足50萬人的需要；若每份投資10萬的話，可以讓125人投資，作了這投資，如果樓價價升，他們就算未買到樓，他們仍有資產可正比例升值，當然，樓價一樣有機會跌，但假設現在有新居屋給草根人士置業的話，其實他們一樣要面對下跌的風險！面對下跌風險量力而為便可以解決，但面對上升的風險，等待的人就會逐漸失去置業機會，這方案正是解決這難題！這是政府安排給市民的房地產套戥機會啊！