『供求同減』的樓市辣招

汪敦敬

祥益地產總裁

2013年6月14日

上星期談論過梁振英政府的確是修補著因前朝政府引致的樓市斷裂，的而且確，梁政府以政策阻礙內地客進入房產市場！設下港人港地的新階梯！抑制一手樓銷售的過分昇華！樓市的確回復由二手市場為核心！而且是由上車樓為起步！由上車樓再牽引起真正的換樓購買力！我們的確要在這方向上支持政府，因為得到更平均的財富分配才可以有安定的社會，但是支持正確的方向，也包括作出批評，現在的實際處境，700萬以下的物業，最多只能借420萬，這令到要換樓的業主要跨過很高的門檻！當300-500萬樓價的業主，發覺他們若需要換樓是要面對孤高的門檻和太高風險的時候，他們就會放棄換樓的主意和打算！業主不換樓，試問上車客何來有樓盤選擇上車？這樣整個政府的重建市場和修補物業鏈的工程便會夭折了。

而梁班子有一些成員似乎不熟悉有關樓市政策的特性，今年2月我代表商會到立法會發表意見的時候，提出一個觀點就是辣招一定會令到市場放盤量減少！因為有心換樓或者換貨再投資的人士，他的成本和風險都加大！所以揸貨成為最佳的投資策略，人人揸貨便引至放盤量和成交量也減少！於是「減少供」與「減少求」互相得到抵銷，於是樓價就不會出現大跌，只會出現微調甚至「假跌」！甚麼是「真跌」？甚麼是「假跌」？樓價真正下跌是有結構性支持的，即是平盤是愈賣愈多，愈賣愈平！現在成交的平盤賣了後也找不到第二個同類型的，所以現在樓市只是微調或者「假跌」，而政府政策的本質本來就是分配社會的資源，那麼市場一定有一些部份被分少了而跑輸大市，而有一些部份被分多了而跑贏大市，跑贏的區自然令樓價上升，因此，用樓價跌多少來作為行政的指標是不成熟的觀點！這些觀點會給公眾混亂的訊息，令公眾更加不了解政府的真正行政願景。