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尋覓香港樓市黑天鵝 陳增濤 2012年8月30日

最近熱論香港樓市似乎更上一層樓，在媒體的炒作下，聽到的都是一面倒的價格再創新高的新聞。而在朋友中，原來是“大好友”的，卻有開始考慮賣出手上物業的跡象。更有香港朋友考慮賣掉自己居住的房子，問我對於香港樓市走勢的看法。 “拿自己唯一的房子來炒賣，光是從炒賣成本來說，其中包括另找房子住，搬家，費用不菲。 更要考慮如果之後樓價繼續上升一段時間，會遭受多大心理的負擔。”我從來不贊成把自己必須的住房和投機混在一起。碰上逆勢，付出的代價難以預料。 當然，我也明白，在香港這樣一個人才濟濟的大都會，絕大部分當老闆的像一台高壓鍋，非把員工的最後血肉摣壓殆盡是難以甘心的。如果不進取冒險投資，鋌而走險，要出類拔萃出人頭地將永遠斷絕緣分。 “美聯儲的QE3基本上都已經反映在股市和樓市的價格上了…。”我知道他一定會這麼說。如果美聯儲在美國總統大選前沒有動作的話，至少道鐘斯指數遭到拋售的概率很高。道鐘斯指數是世界上少有的股市依然處於上升的二百天平移線之上，不過成交量一直在下降。 不是一個好兆頭？ “你一定知道，當前的香港樓市供求，實際上是供應比需求多出二十萬單位，占總量的百分之十…。”我心想，香港絕大部分人一直都以為香港地少人多，實際需求遠遠超過實際供應， 其實是錯誤的。我的朋友的顧慮是有理由的。這幾年來，香港樓市的投機需求遠遠的超過實際供應。如果一旦投機需求下降的話，實際供應量將超過實際需求的百分之十，也就是二十萬個單位。當然，這是在供求沒有錯配的假設下的估計。 “還有不少家庭共住一層樓的呢，住劏房的。 如果沒有香港強大的物業空置持有能力的話，光是從供求的情況來看，香港樓市堅持不到今天的價格。”我說。“低利息造就了投機成本很低很低，量化寬鬆預期擴大了羊群和它的恐慌心態，內地的四萬億刺激方案製造的曠世財富也來到了香港樓市趁熱鬧…。” “傳媒最近都說另一個地方版的四萬億刺激方案馬上要上馬，有可能嗎？” “你覺得有可能嗎？”我心想，近年來天量的貨幣投放，已經把中國房地產的價格抬到了一般老百姓不敢想像的高度。尤其是通貨膨脹已經把國內的物價超越了美國，和歐洲平起平坐了。難道中央政府還有膽量再來一次寬鬆貨幣大躍進？難道連政權都不要了？ “國內的朋友說，當今企業的經營環境非常嚴峻，生產訂單像自由落體一樣下降。中央不出政策拯救的話一定會硬著陸。”朋友對於中央政府是存有一定的憧憬的。 “難道你要經濟增長多少它就增長多少？你可能做一次，甚至第二次，但以後還得要付出更昂貴的代價。日本現在的政府負債是GDP的百分之二百三十，它一直希望用公共債務推動經濟增長，二十年來從來沒有成功。相對中國，更不要說香港，美國房地產價格這麼低，也來了一隻黑天鵝，爆破了…。” “尋尋覓覓，冷冷清清，淒淒慘慘戚戚。乍暖還寒時候，最難將息。三杯兩盞淡酒，怎敵他，晚來風急？雁過也，正傷心，卻是舊時相識…。”如果李清照來到香港，不會如斯幽怨吧？