這樣偏高的樓價，大幅下調祇是時間問題！ 

從地產經紀的廣告，得知一個位於倫敦泰晤士河南邊的Battersea，屬於倫敦市中心zone 1 的新樓盤，售價每呎實用價為950英鎊，亦即每呎實用9,800港元；而遠離香港市區的嘉湖山莊最新7月成交價為平均每呎實用10,979港元。位處曾經被形容為「悲情城市」天水圍的嘉湖山莊已經有超過30年樓齡，樓價竟然貴過倫敦市中心新開發區新樓，想不到吧。香港目前樓價之高，可見一斑。 

還不算，某些豪宅的車位價，每個已飆升到500餘萬了。 

我們老闆王文彥先生最近到長春(東北)及長沙(湖南)公幹，參加中原(中國)的區域老總峰會，在兩個地方前後逗留了9天，對當地民生有一些瞭解，以下是他談及長春的 : 

『先談談長春的樓價，市區豪宅如亞泰山語湖、萬科惠斯勒、淨月深水灣(都是樓齡較短的二手樓及一手新樓)不外平均實呎價1,115元人民幣(約為港幣1,280元)，這些不是毛坯房，而是配備良好裝修及全家電的豪華單位，香港市區同級豪宅，實呎價要港幣45,000元。 

香港豪宅1個車位價(就按低點500萬港元計算)可買3,906實呎的長春市區豪宅，約等於4個實用1,000呎的豪華單位！ 

兩個不同城市，僅比較樓價是沒任何意思的，還要同時考慮收入。長春僱員每月收入中位數是6,000元人民幣，為港元6,885，可買當地豪宅5.4實呎；香港僱員(2018年3月)每月收入中位數是港幣16,800元，僅可買當地同類豪宅1/3實呎。 

再看租金。長春市中心新屋苑一個500實呎單位的月租介乎港幣2,450元至2,990元。僱員平均祇需用他月收入的36%至43%便可租到；香港(港九)市中心新屋苑同樣一個500實呎單位的月租介乎港幣35,000至50,000元，香港僱員的收入遠遠不足租賃一個500呎實用單位，僅可租一個168實呎至240實呎的單位。 

比較長春、香港兩地剛畢業大學生的收入和樓價負擔能力是饒有趣味的事：長春的月收入約為3,000元人民幣(港幣3,440元)，可買2.7實呎豪宅；香港的月收入約為港幣13,000，僅可買0.29實呎豪宅。 

工作四、五年後，兩地大學生的收入和樓價負擔能力會產生相當大的變化：由於經濟增長幅度大和個人發展機會大，長春大學生一般都可晉升為經理，屆時他們月薪就可升至8,000元人民幣(港幣9,280元)，可買7.3實呎豪宅；香港大學生上位不易，工作四、五年能晉升經理的，百中無一。假設每年平均加薪4%，屆時月薪不外港幣15,200，僅能買0.34實呎豪宅！ 

很多人都有一種錯覺，以為相對於收入，國內的樓價較香港更昂貴，這種現象其實祇發生在三、四個一線大城市(例如上海、深圳、北京)身上，二、三線城市完全不是這樣。國內二、三線城市，衣、食、住、行(私家車)，祇要不是進口貨，甚麼都便宜，加薪快、幅度大、晉升機會高、生活素質高，市民(特別是年輕新一代)快樂指數因此極高，對國家及個人發展極具信心。這些情況，與香港年輕人所面對和感受的，形成很大的反差。』 

閱報，看到習廣思先生在9月4日論及日本和香港的樓價和租金：

 『香港物業價格貴『到上天，一個大角咀300實呎的新盤單位，閒閒地要700萬元，同世界其他地方怎比較？筆者去年膽粗粗跟一位移居日本港人合作買樓，在日本第五大城市札幌市買入物業，一個土地面積1800方呎，3層高合共3700方呎建築面積的樓房，樓價只是4900萬日圓，折合大約346萬港元。這個價錢，只能買到大角咀半個納米單位。 

日本人在樓市泡沫爆破後基本對買樓持抗拒態度，而且日本法例對租戶保障十足，年輕一輩一般不會以買樓為人生目標。香港因房策與人口政策扭曲了供需關係，樓市升了十多年形成買樓必賺的預期，造成今日港日兩地樓價相距甚遠。 

投資日本樓，租金回報是最重要元素，不要期望買樓後可以博升值，日本人口無增長好多年，加上日本較少引入外地移民，供需狀態一向穩定。近年多了中國資金入市，東京、大阪等熱門城市的樓價都搶貴了，租金回報降至5厘左右，然而在其他人口較多城市，租金回報8%以上仍有不少（上述札幌物業除稅後回報約有8厘）。 

當地物業租務事宜全部經物管公司進行，因此交易完成，日後收租及招租、租客遷出以至樓房維修等全部有物管公司代勞，收取租金一個百分點作回報，外地人遙距買樓收租完全可行。當然最好實地睇過才成交，有些偏遠地方不易租出，搵樓最好就近醫院和大學。 

日本人平均年收入為414 萬日圓，折合近30萬港元，在東京打工收入較高，平均年薪約48萬港元，房租卻非常便宜，全國租賃住宅新聞的調查顯示，單身用住宅的平均房租以東京最高，月租約為6.7萬日圓，折合4700港元，比較便宜的札幌市和長野市約為3.6萬日圓，折合2500港元。 

日本人薪金高租金平，可支配收入自然多了，樓市低迷某程度不是壞事。港樓是否強弩之末睇多幾個月就知，然而從呎價到租金回報，港樓真的貴得太離譜了。』 

習廣思先生對香港的樓價和租金的看法，與王生在上文的看法基本上不謀而合。

國內地產發展商和中介的黃金日子已成明日黃花 

今年5月，瑞安房地產主席羅康瑞在海南博鰲亞洲論壇上說，現時香港的年輕人基本上沒辦法買得起物業，因為發展商15方米的物業便取價數百萬元，他又認為15方米沒法居住，但相信內地不會像香港這樣發展。 

他預期中國住宅房地產未來會發生巨大變化，「房子是用來住的」政策將影響往後數十年的住宅市場。 

就我們近二、三年觀察國內房地產政策的變化和趨勢，我們完全同意羅康瑞的看法。 

「房子是用來住的」，這是習近平房屋政策的前半部，後半部是「不是拿來炒的」，這意味著中央政府會採取種種必要的政策廢了房地產投資的功能，令房價長期停滯不前甚至作相當幅度的下調，令普羅大眾都有能力置業。

過去二三年，中央對房地產一直採取一種遏制態度，限購、限按、限價，層出不窮。與此同時，中國政府正大力發展租賃市場，紅頭文件已證實這個政策。在習總的明示「房子是用來住的，不是拿來炒的」及中美貿易戰之下，聰明的房地產開發商急急將手中貨降價求去，在過去大半年某些城市樓價已跌去15%至20%；開發商開始大力發展租賃房屋業務，並為此成立物業管理公司，既為自己旗下物業提供管理服務，又接受外間大小業主的委託；聰明的投資者紛紛加入減價去貨行列；買家裹足不前，市場成交大幅萎縮，聰明的中介不再對房地產買賣寄以厚望，將希望投射到租賃市場。

 由買賣主導的房地產市場，現在過渡到以租賃市場為主導，房地產開發商從房地產的買賣中所獲得的利潤遠超租賃的，地產中介從買賣交易所收到的佣金遠超租賃，政府攻策及內外環境的大改變，導致國內房地產開發商和中介的生存和發展條件亦面臨大改變，他們的黃金歲月似乎已隨風而逝。