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價位水平與相對價位2004/05/03 寫字樓租金水平看GDP2004/05/02 價位水平與相對價位2004/05/01 房地產開發與軍事侵略2004/04/15 「成 本」之迷思2004/04/03 倘若活到八百歲2004/04/01 投資看個性2004/03/25 房地產開發之陷阱2004/03/18 有教無類2004/03/04 自作自受2004/03/01 男女不均之商機2004/02/26 香港房地產未有泡沫2004/02/01 全村最平2004/01/01 薪酬最高但少養車2004/01/01 四分一人恐懼失業2004/01/01 薪酬最高但少養車2003/10/01 失業高企，價仍可升2003/10/01 人均生產5倍，樓價3倍2003/09/01 市場之「易說」程度2003/08/01 又說關鍵不在供應2003/08/01 居屋變賓館之得失2003/08/01 香港住宅價格之推算2003/07/01 房地產之「實」與「不實」2003/06/01 房策的穩定，穩定的房策2003/06/01 學歷，家庭收入和樓價2003/06/01 住宅計單位，商業算面積2003/05/01 城市高樓，交通及個性2003/05/01 「指引」代替不了「平常心」2003/05/01 歐羅買家購港物業可少付33%2003/04/01 伊戰，肺炎，風險及折現率2003/04/01 從人口普查看房地產市場2003/03/01 房地產股息比較2003/03/01 尋找「高收入」群2003/03/01 甲級寫字樓價格近年與租金掛勾2003/03/01 房地產信託基金投資監管應靈活2003/02/01 地產市場的結構轉變2003/01/01 房地產股價未必與樓價掛勾2003/01/01 須小心解讀資訊2003/01/01 不要混淆進步程度與進步速度2002/12/01 樓價帶動經濟?2002/11/01 三對一和一對三2002/11/01 二年半後物業免費？2002/11/01 出售公屋非樓價下調原因2002/10/01 只看數據可出大錯2002/10/01 市價之誤2002/10/01 投資風險因素2002/09/01 樓價增長與面積的關係2002/09/01 房地產不是火箭計劃2002/08/01 分析至癱瘓2002/06/01 罪案率與樓價關係2002/06/01 新界區家庭收入超越九龍2002/03/01 「樂觀」與「悲觀」2002/02/01 眾志成城:增加土地運用程度2002/01/01 數據準確性問題2001/11/01 以簡單指數猜評估市場性質2001/10/01 香港樓市預期數則2001/09/01 不必太注重GDP2001/09/01 多單身女性的啟示2001/08/01 並非所有事項均有啟示2001/08/01 數學關係大不等同有因果2001/08/01 經濟轉型或剛開始2001/06/01 分析工作原是藝術2001/06/01 地價升跌不等同樓價升跌2001/06/01 投資「無關連」減低風險2001/05/01 輕鬆學習？2001/04/01 半山區車位的啟示2001/03/01 不只走勢那麼簡單2001/03/01 樓價跟隨通漲？2001/03/01 內地英才不一定來香港2001/03/01 分析員的矛盾2001/02/01 供應多少，便建多少？2001/02/01 地產分析的作用2001/02/01 目前樓價不貴，長期仍有憂慮2001/01/01 僭建可釘契 禁賣有商榷2000/12/01 「感覺上」的貴2000/12/01 中產須由「防守」轉「攻擊」2000/12/01 車子與屋子2000/11/01 樓市應看好還是看淡2000/10/01 「九萬一」可滿足供求?2000/10/01 竹門對竹門 木門對木門2000/09/01 氣氛好轉不等於真正復甦2000/09/01 買樓冷靜期鼓勵不認真2000/09/01 文法影響效率2000/08/01 九成按揭鼓勵「大變細」2000/07/01 物業是資產還是商品2000/07/01 是GAME不是GAM2000/06/01 棄[居]便保樓價?2000/06/01 樓價長期看什麼2000/05/01 無八萬五樓價也下調2000/04/01 再說建築費與樓價無關2000/03/01 文化與效率2000/03/01 語文能力與樓價2000/03/01 乙級寫字樓與自僱趨勢2000/02/01 呎價的疑惑2000/01/01 建築設計分析1999/12/01 交通費與樓價1999/11/01 簡化的樓市觀察法1999/11/01 安老住宅市場具潛質1999/10/01 學校與住宅價格的關係1999/10/01 地產資訊系統1999/10/01 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利用「價格比例」揀選屋苑賺錢 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 2010年8月24日

圖1 圖2 圖3 先講甚麽是「價格比例」：就是不同屋苑平均呎價之比例，如太古城平均八千港元一平方呎，麗港城五千，價格比例便是一點六對一 (8,000 / 5,000 = 1.60)。 那麽如何利用價格比例來投資投機住宅物業賺錢？就是計算不同屋苑於某(較長)時期內之「平均」價格比例，若用上述例子，「假設」太古城與麗港城之長期平均價格比例是1.60，而當看見1.50時，即表示太古城值得考慮，相反，看見1.70時，則意味麗港城可能抵買。 為甚麽會有上述想法？很簡單，不同物業之價格可因經濟或社會狀況(齊)有起跌，但其比例通常會較穩定。再用上述例子，假設大市上揚，太古城升至一萬二千元一平方呎，麗港城便可望七千五百，比例大致仍是1.60，當然不排除會有「時差」導致1.50或1.70之類，但甚少變了2.00或以上，且跌市亦一樣。 要注意這價格比例方法屬微觀分析，即不是用來衡量宏觀大市現像趨勢等，而是已假設會進行買賣，只是考慮買哪賣那。心水清讀者可能會問不同屋苑之「實用率」不會影響計算嗎？不會，因這裡之比例計算不需要劃一的實用率，只要各屋苑之呎價基礎不變便可。 下圖是香港四個較老牌屋苑之價格比例 (以太古城為100%)，資料來自中原地產網站，由二○○七年中至今年七月初，注意其餘三個屋苑之比例均在窄幅上落(圖1)： 我們亦計算了期內三個屋苑相對太古城之「平均」呎價比例(圖2): 期內大致有三個升或跌浪：由二○○七年中至二○○八年初「升」；二○○八年中至其尾「跌」；和二○○九初至今「升」。假設在每浪之初觀察各屋苑之價格比例，若低於平均表示該屋苑較太古城抵，相反則表示太古城好些，如此類推排位，當然越抵越買(升時)或越不先放售(跌時)，再和浪尾時之實質屋苑呎價表現(升或抗跌力)比較。 結果發現其猜測作用甚「優」 (是撞彩或技術有待專家考究)，如下 [屋苑以ABCD代替；綠楊新村 = A，沙田第一城 = B，麗港城 = C，太古城 = D] (圖三)： 我們亦有計算其他時段，發現雖不致全中，但未察覺有「大熱倒灶變包尾」情況，「爆冷」也沒有。 無論如何，相信不少投資者已有各屋苑之價格比例在心中，然而，上述方法有助fine-tuning。