建造費每呎要四千元？

早前有開發商說建造費用不菲，每呎四千多元並不出奇。是否有這麼高，今期探討一下。

首先，查看一些從公開網上取得之建造費用數據和指數:

1) 政府建築署的建造費指數 = 資料顯示2009年首季指數為1074，而2013年第四季指數是1590 (執筆時未見2014年資料)，即五年内升了約48%，算是不少。注意這指數未包括風火水電的設施，且只計算政府建築署的工程項目 (公屋等則由房屋署負責)。簡單來說，有些參考價值，但未必能直接套用到私人住宅發展項目上，然而確實建造費上漲了不少。

2) 利比工料測量師行的建造費數據 = 根據其2014年3月份的報告，以不同的屋型及質素計，有以下2013年第四季基本 (即不包括傢俱，裝修，儀器等，亦假設地盤不需太多平整工程等 ) 私人住宅建造費的呎價作參考，亦有會所和室外工程之價格(看下表)。

純看上述數字，若涉及興建高級别墅，是不難超越四千元的呎價，倘若地段需要很多平整，打椿或斜坡工程，或施工時間和工程車進出地盤受到不少限制繼而延長了整體建造時間，又或較多户外設施，就算只是高級大廈或中級别墅，亦有機會超越四千元一呎，更遑論高級别墅了。

3) 建造面積 [construction floor area] > (地積比率批准的) 建築面積 [gross floor area] = 因為建造費之呎價一般不是以“入則" 的建築面積做基礎，而是以建造面積為本，而建造面積會包含一些被“豁免"的建築面積，如機房面積，環保面積等，以及屋頂面積等。

即是說，倘若將整體建造費除以入則用的建築面積，建造費呎價可更高，更不需說除以“賣樓"用的實用面積了。亦即是說，若將樓價實用呎價減去上述“慣用"之建造呎價，會低估了建造費用，亦高估了非建造費部份 (主要包含地價和開發商利潤)。

4) 升幅主要來自人工增幅 = 基本上所有主要工種都有增幅，差多少而已，然而材料則有些升有些跌，整體未見大升。

每呎四千多元可能嗎？可能，若涉及頂級住宅，又或以實用面積分攤建造費。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。