如何檢視賣方的投資回報預算鍾維傑卓凌地產分析有限公司行政總裁
2014年5月9日
近年不少投資者喜在外國購買物業,部份項目更提供投資回報之預測數據,包括每年有多少租金收入,多少維修使費支出,以及數年後變現的賣價等,這尤以基金或投資信託方式出售之物業更為常見。 今期探討如何理解和檢視這類投資回報的預算 (下簡稱預算),如下: 1) Discounted Cash Flow (DCF) = 許多時預算是以 DCF 方法顯示,即是將未來各年的收入減去相關年份之支出後,得出各年無論是正數或負數的資金流 (cash flow), 再將這些年份的資金流續一 (以某折現率) 折算為現在的數值,便得出項目之淨現值 (Net Present Value,NPV), 若是正數,表示有錢賺,若見負值,可代表蝕本。 此外,預算亦可能提供項目的内回折率 (Internal Rate of Return,IRR) ,簡化說可以當它是 compound rate,顯示項目資金流的回報和強弱。 2) 先將預算内的借貸刪除 = 即假設不貸款投資,檢驗項目是否仍有合理之回報。投資有貸款很正常,為甚麼要這樣做?因為借貸可以將一個回報差勁之項目變得不那麼差勁,甚至顯得美麗,不但上述之 NPV 被提高,IRR 可更誇大。 再者,借貸雖可提升回報,但同時亦增加項目風險,且借貸成數過高會令 IRR 變得無意思。刪除借貸有助辨認 “檸檬" (即不值投資之) 項目。 3) 查證各項收入及支出是否合理 = 即近 “市價" 與否,再清楚些講,看收入環節有否高估情況,相反,看支出有否被低估現象。 4) 檢視 “加幅" = 即衡量各收入和支出按年的變幅 (通常是增加) 是否合理,又畫出腸地說,注意收入增幅有否過高之嫌,而支出的會否過慢或過低。倘若發現收入和支出之增幅有較大差距,要查詢原因。 5) 檢驗 Capitalization Rate (Cap Rate) = 預算許多時會假設在最後的一年出售項目,通常是將淨收入除以某 cap rate,得出的數值便是售價。據此,要看 cap rate 百分比是否合理,例如是否近常見的租金回報率等。倘若常見租金回報是 6% 但 cap rate 則用 3%,要發問。 上述未必 fool proof,但相信可減少做老襯機會。 ...完... 作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士, |