數據鍾維傑卓凌地產分析有限公司行政總裁
2014年6月20日
房地產市場有不少數據,如房價指數、買賣價格、空置率、交易量、供應量等,以致用上經濟資訊,如GDP增長、人口、收入、家庭户數等,不但有助市場人士作投資決定,分析更不可以沒有數字。然而,正如英文的 「there are lies, damned lies and statistics」,數字不但有時可以用來騙人,更可一時不慎導致自騙。 如何盡量避免後者出現?可參考以下︰ 1)首先,要明白數據必定是「歷史」 = 不要說房地產數據之上報閒閒地快速也要幾天,就算是股票的,所謂「即時」其實亦已落後了零點零幾秒。嘩!零點零幾秒都不當作即時,筆者你太苛刻了。從房地產磚頭交易角度看會是,但從股票金融交易出發則不是,看近期 Michael Lewis 新書 Flash Boys,就知道 high frequency trading 如何分秒必争,包括爭取將 server 放近交易所之重要性。凡是歷史的資訊,皆有不(再)準確反映市場之機會,要靈活地用,盡信書不如無書。 2)細緻的數字給人「甚準確」之感覺 = 數字本身是否真的準確在這裏不關鍵,而是當我們腦袋看見甚細緻的數字時,就很自然覺得該數字很準確。例如說樓價平均600萬,你會覺得它很粗糙(不一定錯,但甚粗略),但當有人說是平均是 $5.875.049 時,就覺得這數字包含了不少準確交易個案,再經過了精細運算而來,雖有機會是錯的。不過,現今房地產交易皆以百千萬甚至億元計,很難想像交易價會仔細到百元位,即是說,出現上述之細緻平均值,是因為交易宗數可以很細緻,例如將總交易價 $1.125.690.000除以133 宗數,平均便有 $8.463.835。技術上,可改為 $8.500.000。 3)不要用平均值(average)或中間數(median)來衡量個別案例 = 因為它們是「宏觀」之數字,而個別案例屬微觀層面,用前者估算後者未必合適,例如某屋苑平均呎價萬二元,即絕大部分個案不是低於萬二就是高過萬二,呎價萬二之單位是少數。 那麼平均值等有何用?令找尋合適房地產之過程更省時更有效率。例如有人需要最少600呎之住宅且可負擔600萬元總價,那麼可集中在平均呎價一萬元左右之屋苑找尋,萬二元的還可博弈一下,二萬元的可不必花心機了。 4)小心部分「直覺」= 詳情可參閱過往文章real-estate-tech.com/big5articles/hkej755.htm 至於欺人,則可讀這篇real-estate-tech.com/big5articles/hkej605.htm。 ...完... 作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士, |