發達容易揾錢難鍾維傑卓凌地產分析有限公司行政總裁
2014年7月11日
近日與同學相聚吹水，天南地北，當中有人認為近年投資炒作可賺大錢，反而做生意揾錢越來越困難。 出於好奇，筆者嘗試從房地產價格和人均生產 (當作粗略反映收入) 數據查看是否會附和上述現象，倘若是，房地產價格之走勢會高過人均生產。 嘩，這還須查？近年房地產價格之增長明顯高過收入，否則就無需那些辣招了。對，但聚焦點是 “近年”，即上述現象是短中期的趨勢，還是長期均如是。 數據來自政府統計署和房地產中介公司的網站，房地產價格指數是基於私人住宅市段及假設為中產區單位，而人均收入指數是全港的，有些不對秤，但不太要緊，因關鍵是指數之變化而非其數值: 1) 由二零零八年至二零一三年 房價指數由 1.00 升至 2.06，多了100% 有餘，但人均收入指數由1.00 增加至1.21，即 21% 而已。樓價走得比收入快，確附和了上述看法 【見圖一】。
2) 由二零零三年至二零一三年 房價指數 3.62，收入指數 1.59，房價勝出，注意這期間有十年多點，已超越 “近年”之感覺 【見圖二 】。
3) 由二零零零年至二零一三年 房價 2.49，收入 1.48，仍是房價跑赢，雖然兩者差距收窄 【見圖三 】。
4) 由一九九七年至二零一三年 樓價指數增長低於同期收入增長！1.39 對比1.20，想勸人置業的，可用這【圖四】。
5) 由一九九四年至二零一三年 技術上樓價再勝出，然而兩者差距不大，可作打和，注意兩者走勢雖不同，但倒頭來還是走在一起，顯示樓價 （長遠） 始終離不開收入之影響 【圖五 】。
近年投資炒作樓房的確可以有豐厚利潤，但要注意 equalizing factors. ...完... 作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士， |
