美國住宅出租屋苑不同住宅市場

筆者去年寫了三兩篇有關投資美國住宅出租屋苑 (rental apartment complexes) 之文章，吸引了一些讀者來郵詢問詳情，加上不少國內房地產開發商及投資者皆“走出去”往美國投資，似乎在低息環境下加上本地物業價格不菲，尋找另類項目像甚有需求。

然而，住宅出租屋苑 （下簡稱出租屋苑）雖然有“住”的成份，但其實它與一般美國私人住宅物業市段不同，是兩個不一樣之市場。可如下理解：

1) 價格走勢不同 = 若以全美國計，根據 Real Capital Analytics 和道瓊斯網站刊載的 Case Shiller 指數，出租屋苑價格指數由2010年低位之114上升至今2014年的200，增加75%，但私人住宅指數同期只由125升至150左右，增幅為20%。

2) 投資出租屋苑是以整個屋苑作交易 = 而不是續個單位講價或買入，且通常以公司名義購置，即個別公司股東所佔股權可能等同當中一個半個單位，但是並沒有個人業權的。

此外，出租屋苑規模可大可小，由十個八個單位至數百的皆有。

3) 需要專業兼專人管理 = 提供管理、維修、出租、會計等服務，不可能像買個別樓房後交給當地親朋戚友“看住一下” （實質筆者連這個也不建議）。

4) 兩個市段可能有“背馳”或“互相競爭”關係 = 首先，通常經濟低迷時，出租屋苑生意會不俗，一來買不起樓的就要租，二來甚至有人可由業主變回租客，而出租屋苑有平有貴，由每月三數百美元租金至過千的均有。

此外，一些有經濟前景兼有工作機會的市鎮，可吸引不少年輕人前來，但他們一般未必富裕，這類出租屋苑會很渴市。

即是說，倘若讀者有意在美國某地區置業且要出租，最好研究該地區是否有出租屋苑，若有或多，最好避買它們所涉及之租賃市段，例如買較它們高端之樓房。

5) 運作成本可能低點 = 因有規模，即 economy of scale。再者，有如買了基金，有租金收入但不須煩惱尋找租户。

風險？當然有，例如遇人不淑或所託非人。