港樓嬴星樓，但有時輸給英加澳紐

港樓近年價格和其走勢一枝獨秀不是新聞，但其實在過往三十年裡，港樓之升值回報相比外國市場的也相當不俗，例如無論市況衰或旺，皆遠勝常被拿來作比較之星加坡，反而英國、加拿大、澳洲及紐西蘭等有時會超越香港。

我們從 BBC 網站搜羅了一些市場的扣除通脹後之房地產價格指數，除了香港，也有星加坡、日本、美國、英國、加拿大、澳洲和紐西蘭，年期由一九八一年至二零一四年，計算這三十年間由每年第一季持貨至二零一四年首季的扣除通脹價格回報（即未包括租金回報在內），看看不同投資時段哪個市場可提供較高回報。注意除星加坡外，其餘價格指數皆包含該國多個城市，例如這裡英國之數字不只反映倫敦，也代表其他城鎮（請看附圖）:

1) 港樓回報真「棒 」= 若於八十年代中入貨持至二零一四年首季，扣除通脹後，有如賺了近四倍價值，二零零三年買入賺兩倍，零九年的亦近倍，甚「和味」。當然九七年高峯買入就遜色得很，只有如三成進帳。

2) 星加坡相比差得遠 = 回報高的不及香港高，低的則又比香港的為低，如在九七買入，現今仍未完全歸家。當然，兩地有着不同結構和政策之房地產市場。

3) 英加澳紐有時比港樓回報好 = 如於九十年代買入長持至今，整體比在同期長持港樓優勝。此外，澳紐兩地之回報整體又比英加的好些，而澳紐兩者又以後者表現稍勝。

4) 美日無驚喜 = 整體美國於期間只是打和，日本更是後悔買了那類。當然，尢以美國，個別城市可有更大上落之回報表現，可甚刺激。

有兩個觀察:

甲) 能提供好回報的買入年多屬市場“麻麻”時候，回報差的買入年亦多是旺市。

乙) 英加澳紐以致美日，雖不同買入年會導致不同回報，但相距不及香港或星加坡的大，即後者兩市場尤其香港，何時買入就更加重要，因失準之影響比在其他市場大。

還有，市場是輪流轉的。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。