樓價相對建造費之比例

近日有報導說香港部份住宅項目的建造費用已漸與其樓面地價相約，以今天連普通地段也要興建「豪宅」的習慣， 加上建造費用上揚的軌跡，這現象不出為奇。

今期粗略研究一下不同城市之平均住宅呎價和其建造呎價，計算兩者之間的比例，一來可知道你買樓時大約有多少錢是用在「磚頭」上，二來或許亦看到哪些城市有着樓價風險。

一般而言，較有規模、先進、重要地位等的城市會比其他的有較高之樓價相對建造費之比例，因其地價會不菲，而這又反映其城市因為先進等而帶來較高的經濟生產及賺錢能力。簡單說，人均GDP越高，樓價相對建造費之比例越大。

樓價資料來自多個網站，包括本地、國內、美國、新加坡等，如美聯、搜房、Realtor等，集中在二手多層住宅偏細單位上，而建造費資料主要從利比工料測量師行網站搜羅，假設偏高級數之設計及用料。此外，樓價是以建築呎價為基礎，一些實用呎價資料會乘以一個實用率後才用，而建造面積之計算較接近建築面積。

技術上，二手樓價格未必和一手新樓的建造費有關連，但這個不打緊，因重要是它們之間的比例。為何採用二手價格？因二手通常是市場的主體。再者，要留意部份城市（如一些國內的）之一手均價比二手的還要低，或許其一手項目多在偏遠位置吧，又或因減價需要等。另外要知道不同城市之間的樓價差距是大於其建造費的差距，而香港建造費在這群城市中數一數二。請參考下表:

得出結果顯示: 1） 用標準差計算，大部份城市之比例處於1.17至4.15之間，包括香港；2）北京、上海、深圳甚至澳門都大過高標準差之4.15數值，可能有點價格風險；3）芝加哥，夏威夷甚至大紐約皆未及低標準差的1.17數值，尤其前兩者，連1.00都無，表示有點“賣價連建造費都付不了”情況，可能值得注意。當然，倘若更換上述城市組合，結果可有不同。

建造費影響不了樓價，只影響個別開發商之項目利潤，因此並非用來猜度樓價去向，而是看非磚頭所佔之比例估風險。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。