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檢討公開考試的模式和目標2006/05/18 美國長者住屋需求大2006/05/04 美國嬰兒潮的退休生活2006/04/27 美國整體住宅價格以西岸領先2006/04/20 萬世師表影響深遠2006/04/13 投資本地基金首選新進經濟2006/04/06 投資香港房產不能依據樓盤往績2006/03/30 增加土地供應未必促成發展商建大單位2006/03/23 美國地產投資市場齊升齊跌2006/03/16 由獨立公司管理房產基金2006/03/09 分散投資未必能減低風險2006/03/02 上海房產相較存在泡沫2006/02/23 長未必有著數2006/02/09 「地點，地點和地點」累死人2006/02/02 中國房產：Good Buys還是Good Byes ?2006/01/26 運輸網絡建設需數十年工夫2006/01/12 REIT也可多元化2006/01/05 質量管理流程反思2005/12/29 機械家傭2005/12/22 深入民間理論未必可靠2005/12/15 REITs分薄市場資金2005/12/08 「量」為「質」服務2005/11/24 物業的距離溢價2005/11/17 美國城市各具「個性」2005/11/10 國際住宅價格比拚2005/11/03 世界大戰機會增加2005/10/20 找尋、挑選、安寢無憂2005/10/13 人云亦云勿照單全收2005/10/06 美國買對租三比一2005/09/30 美國房地產現金回報率下跌2005/09/22 風險或須跨市場來分散2005/09/15 美景座向高度值多少？2005/09/08 為何房地產要預售？2005/09/01 讀中港美樓市數據須知2005/08/25 投資要用平常心2005/08/18 顧問功能多2005/08/11 買樓與否看「基因」？2005/08/04 房地產在個人理財上可當之角色2005/07/28 「有機」發展2005/07/22 美國可CRASH2005/07/16 越發達越多用油2005/07/08 人人百萬便無富翁2005/06/24 美國二十年入息稅數據分析2005/06/17 香港樓市未見泡沫2005/06/10 制定策略防範難以預料風險2005/06/03 賺錢努力些、花錢懶惰些、投資謹慎些2005/05/27 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價位水平與相對價位2004/05/03 寫字樓租金水平看GDP2004/05/02 價位水平與相對價位2004/05/01 房地產開發與軍事侵略2004/04/15 「成 本」之迷思2004/04/03 倘若活到八百歲2004/04/01 投資看個性2004/03/25 房地產開發之陷阱2004/03/18 有教無類2004/03/04 自作自受2004/03/01 男女不均之商機2004/02/26 香港房地產未有泡沫2004/02/01 全村最平2004/01/01 薪酬最高但少養車2004/01/01 四分一人恐懼失業2004/01/01 薪酬最高但少養車2003/10/01 失業高企，價仍可升2003/10/01 人均生產5倍，樓價3倍2003/09/01 市場之「易說」程度2003/08/01 又說關鍵不在供應2003/08/01 居屋變賓館之得失2003/08/01 香港住宅價格之推算2003/07/01 房地產之「實」與「不實」2003/06/01 房策的穩定，穩定的房策2003/06/01 學歷，家庭收入和樓價2003/06/01 住宅計單位，商業算面積2003/05/01 城市高樓，交通及個性2003/05/01 「指引」代替不了「平常心」2003/05/01 歐羅買家購港物業可少付33%2003/04/01 伊戰，肺炎，風險及折現率2003/04/01 從人口普查看房地產市場2003/03/01 房地產股息比較2003/03/01 尋找「高收入」群2003/03/01 甲級寫字樓價格近年與租金掛勾2003/03/01 房地產信託基金投資監管應靈活2003/02/01 地產市場的結構轉變2003/01/01 房地產股價未必與樓價掛勾2003/01/01 須小心解讀資訊2003/01/01 不要混淆進步程度與進步速度2002/12/01 樓價帶動經濟?2002/11/01 三對一和一對三2002/11/01 二年半後物業免費？2002/11/01 出售公屋非樓價下調原因2002/10/01 只看數據可出大錯2002/10/01 市價之誤2002/10/01 投資風險因素2002/09/01 樓價增長與面積的關係2002/09/01 房地產不是火箭計劃2002/08/01 分析至癱瘓2002/06/01 罪案率與樓價關係2002/06/01 新界區家庭收入超越九龍2002/03/01 「樂觀」與「悲觀」2002/02/01 眾志成城:增加土地運用程度2002/01/01 數據準確性問題2001/11/01 以簡單指數猜評估市場性質2001/10/01 香港樓市預期數則2001/09/01 不必太注重GDP2001/09/01 多單身女性的啟示2001/08/01 並非所有事項均有啟示2001/08/01 數學關係大不等同有因果2001/08/01 經濟轉型或剛開始2001/06/01 分析工作原是藝術2001/06/01 地價升跌不等同樓價升跌2001/06/01 投資「無關連」減低風險2001/05/01 輕鬆學習？2001/04/01 半山區車位的啟示2001/03/01 不只走勢那麼簡單2001/03/01 樓價跟隨通漲？2001/03/01 內地英才不一定來香港2001/03/01 分析員的矛盾2001/02/01 供應多少，便建多少？2001/02/01 地產分析的作用2001/02/01 目前樓價不貴，長期仍有憂慮2001/01/01 僭建可釘契 禁賣有商榷2000/12/01 「感覺上」的貴2000/12/01 中產須由「防守」轉「攻擊」2000/12/01 車子與屋子2000/11/01 樓市應看好還是看淡2000/10/01 「九萬一」可滿足供求?2000/10/01 竹門對竹門 木門對木門2000/09/01 氣氛好轉不等於真正復甦2000/09/01 買樓冷靜期鼓勵不認真2000/09/01 文法影響效率2000/08/01 九成按揭鼓勵「大變細」2000/07/01 物業是資產還是商品2000/07/01 是GAME不是GAM2000/06/01 棄[居]便保樓價?2000/06/01 樓價長期看什麼2000/05/01 無八萬五樓價也下調2000/04/01 再說建築費與樓價無關2000/03/01 文化與效率2000/03/01 語文能力與樓價2000/03/01 乙級寫字樓與自僱趨勢2000/02/01 呎價的疑惑2000/01/01 建築設計分析1999/12/01 交通費與樓價1999/11/01 簡化的樓市觀察法1999/11/01 安老住宅市場具潛質1999/10/01 學校與住宅價格的關係1999/10/01 地產資訊系統1999/10/01 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發展商不肥，升值樓價跌 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 2010年10月1日

相信讀者看見這標題，不是找不著頭腦，就是認為前句是替發展商說話，而後句則自相矛盾。且慢，請看下去。 「發展商不肥」並非指他們之財富或利潤收入，而是身型。有閱讀報章雜誌習慣之人士應看過一些有關房地產發展商之漫畫，無論意思是讚是貶 (通常後者居多)，畫中之發展商差不多清一色是肥佬，禿頭兼口中有雪茄 (cigar)，且大魚大肉。印象中沒有瘦的，更未見過有女發展商的。 然而，這和現實裡一般有人認識之發展商體型不太吻合，雖未致完全沒有肥的、禿頭的、或喜愛飲食的，但「梁醒波」版的確又不多見。相反，當中有不少身型甚fit，生活似甚有規律，兼飲食有節制。 為甚麼會有上述之差異？筆者沒有答案，只知中外漫畫家筆下之發展商形象甚一致，都是偏肥且喜愛雪茄，但外國之發展商其實亦很少像漫畫裡的。或許漫畫家認為其讀者是這樣想，所以投其所好，且財富多自然可穿好吃好，直覺上便聯想到體重吧。再者，上世紀五六十年代之富人好像又有不少偏肥的，那時普遍健康知識缺乏，甚至認為肥才算身體好。此外，若漫畫是含貶意，畫個偏肥的有助表達這意向，瘦的反惹人可憐。 「升值樓價跌」當然不是指物業資產升值，而是港元。首先要聲明，筆者既非經濟金融匯價專家，亦不是有甚麼特別消息，更非建議港元升值。 只是，近期樓價大幅上揚，令不少人買不了樓，將港元升值可有助穩定甚至調低物業資產價格。為甚麼有這效果？假設其他貨幣和經濟因素不變，香港資產便顯得貴，價格遲早要下調。但若有港元升值之預期，不是會令更多資金流入港，令資產包括物業價格更高嗎？對，有這可能，所以若要升值就要「唔聲唔聲突然嚇你一驚」地進行。 嘩，但港元升值不只影響樓價，而是整體經濟，甚至香港以外的。沒有錯，所以這裡只是以探討性質來論述，讀者不必當真。 然而，近年樓市之上升多多少少與全球印多了銀紙有關，銀紙多其成本(利率)便平宜，這誘惑不是靠嚴管賣樓手法、資助置業或甚至復建居屋等可擋得住。既是monetary因素而起，或許用monetary手法去解決？ 至於可行與否，和有甚麼利弊，非本文章或筆者能分析或衡量，且不會為因此而出現的「黑天娥」(Black Swans，即無法預期之事情) 負上任何責任。 Caveat Emptor 是也！ 作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。