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價位水平與相對價位2004/05/03 寫字樓租金水平看GDP2004/05/02 價位水平與相對價位2004/05/01 房地產開發與軍事侵略2004/04/15 「成 本」之迷思2004/04/03 倘若活到八百歲2004/04/01 投資看個性2004/03/25 房地產開發之陷阱2004/03/18 有教無類2004/03/04 自作自受2004/03/01 男女不均之商機2004/02/26 香港房地產未有泡沫2004/02/01 全村最平2004/01/01 薪酬最高但少養車2004/01/01 四分一人恐懼失業2004/01/01 薪酬最高但少養車2003/10/01 失業高企，價仍可升2003/10/01 人均生產5倍，樓價3倍2003/09/01 市場之「易說」程度2003/08/01 又說關鍵不在供應2003/08/01 居屋變賓館之得失2003/08/01 香港住宅價格之推算2003/07/01 房地產之「實」與「不實」2003/06/01 房策的穩定，穩定的房策2003/06/01 學歷，家庭收入和樓價2003/06/01 住宅計單位，商業算面積2003/05/01 城市高樓，交通及個性2003/05/01 「指引」代替不了「平常心」2003/05/01 歐羅買家購港物業可少付33%2003/04/01 伊戰，肺炎，風險及折現率2003/04/01 從人口普查看房地產市場2003/03/01 房地產股息比較2003/03/01 尋找「高收入」群2003/03/01 甲級寫字樓價格近年與租金掛勾2003/03/01 房地產信託基金投資監管應靈活2003/02/01 地產市場的結構轉變2003/01/01 房地產股價未必與樓價掛勾2003/01/01 須小心解讀資訊2003/01/01 不要混淆進步程度與進步速度2002/12/01 樓價帶動經濟?2002/11/01 三對一和一對三2002/11/01 二年半後物業免費？2002/11/01 出售公屋非樓價下調原因2002/10/01 只看數據可出大錯2002/10/01 市價之誤2002/10/01 投資風險因素2002/09/01 樓價增長與面積的關係2002/09/01 房地產不是火箭計劃2002/08/01 分析至癱瘓2002/06/01 罪案率與樓價關係2002/06/01 新界區家庭收入超越九龍2002/03/01 「樂觀」與「悲觀」2002/02/01 眾志成城:增加土地運用程度2002/01/01 數據準確性問題2001/11/01 以簡單指數猜評估市場性質2001/10/01 香港樓市預期數則2001/09/01 不必太注重GDP2001/09/01 多單身女性的啟示2001/08/01 並非所有事項均有啟示2001/08/01 數學關係大不等同有因果2001/08/01 經濟轉型或剛開始2001/06/01 分析工作原是藝術2001/06/01 地價升跌不等同樓價升跌2001/06/01 投資「無關連」減低風險2001/05/01 輕鬆學習？2001/04/01 半山區車位的啟示2001/03/01 不只走勢那麼簡單2001/03/01 樓價跟隨通漲？2001/03/01 內地英才不一定來香港2001/03/01 分析員的矛盾2001/02/01 供應多少，便建多少？2001/02/01 地產分析的作用2001/02/01 目前樓價不貴，長期仍有憂慮2001/01/01 僭建可釘契 禁賣有商榷2000/12/01 「感覺上」的貴2000/12/01 中產須由「防守」轉「攻擊」2000/12/01 車子與屋子2000/11/01 樓市應看好還是看淡2000/10/01 「九萬一」可滿足供求?2000/10/01 竹門對竹門 木門對木門2000/09/01 氣氛好轉不等於真正復甦2000/09/01 買樓冷靜期鼓勵不認真2000/09/01 文法影響效率2000/08/01 九成按揭鼓勵「大變細」2000/07/01 物業是資產還是商品2000/07/01 是GAME不是GAM2000/06/01 棄[居]便保樓價?2000/06/01 樓價長期看什麼2000/05/01 無八萬五樓價也下調2000/04/01 再說建築費與樓價無關2000/03/01 文化與效率2000/03/01 語文能力與樓價2000/03/01 乙級寫字樓與自僱趨勢2000/02/01 呎價的疑惑2000/01/01 建築設計分析1999/12/01 交通費與樓價1999/11/01 簡化的樓市觀察法1999/11/01 安老住宅市場具潛質1999/10/01 學校與住宅價格的關係1999/10/01 地產資訊系統1999/10/01 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「嬰兒潮」够錢「找數」 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 2010年9月29日

早前參加大前研一之講座，當中大師提及兩個有份導致日本經濟低落現象之因由： 甲) 日本出生率甚低 = 只有一點三左右，表示有不少「獨仔獨女」家庭，有如自願節肓，效果與中國家庭一子或女政策相近。這一來可能增加「被寵壞」之王子或公主的數目，二來就算是「生性」，亦令其成長後難以完全不顧已漸老之父母而外出創業或做一番事業，整體經濟便受挫。這點或許也值得投資中國人士注意。 乙) 日本長者甚富裕 = 平均每人有三十五萬美元，且依舊節儉，而政府對其花的各樣資助也不少，政客亦甚關注他們之選票，一來長者眾多，二來他們有時間投票。簡單說，就是長者群慳儉有餘但消費不足，增加經濟不前程度。 筆者沒有周詳之數字，但相信上述情况也是不少發達經濟體的寫照，例如香港，尤以 (乙) 點，即財富集中在較年長「髮日漸灰之嬰兒潮」一群，包括「先使未來錢」之美國。 據此，凡聽到有人說人口老化是大問題，甚麽兩個工作人供養一長者很辛苦之類的言論，繼而要求鼓勵生肓措施等，便覺好笑，因整體而言嬰兒潮人士有足够金錢替自己「埋單」。當然，個別人士未必有足够資源照料自己，需要公共援助無可厚非。 這「多生人來養年老一群」論還有邏輯上之問題，因假設每老要起碼兩個年輕的，加上長者趨長壽，人口從此便要GP (Geometrical Progression) 上升，如 2 + 4 + 8 + 16 + 32…，然而「嬰兒潮」之所以出現皆因二次世界大戰後當代人 (即筆者之爸媽輩) 開懷導致 (當時節肓意識亦低)，and we have to continue with this trend just for that one-off phenomena? 根據大師意思，若可令 (日本) 之長者花錢，不少經濟難題便可迎刃而解，年輕的多了工作和收入機會。大師更建議每年長人士要有二十樣工作以外的興趣，而他自己確有多項 off-time興趣。 然而，這建議或許在一些西方國家會較容易推行，尤其在「留遺產」情懷上，西方較輕描淡寫些，自己花掉或捐給慈善用途屬普遍，最近外國富豪捐出一半以上財產便是例子之一。在亞洲，這樣之不多遺留和捐獻文化有待發展 (若認為是好事的話)。 從宏觀經濟角度看，「不多留遺產」 (無論是自己花掉或捐獻) 和「多留遺產」會大致上有以下效果(見圖)： 再者，不多留遺產亦有助社會「和諧」，無甚麽東西可爭，官司也會少些。 作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。