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價位水平與相對價位2004/05/03 寫字樓租金水平看GDP2004/05/02 價位水平與相對價位2004/05/01 房地產開發與軍事侵略2004/04/15 「成 本」之迷思2004/04/03 倘若活到八百歲2004/04/01 投資看個性2004/03/25 房地產開發之陷阱2004/03/18 有教無類2004/03/04 自作自受2004/03/01 男女不均之商機2004/02/26 香港房地產未有泡沫2004/02/01 全村最平2004/01/01 薪酬最高但少養車2004/01/01 四分一人恐懼失業2004/01/01 薪酬最高但少養車2003/10/01 失業高企，價仍可升2003/10/01 人均生產5倍，樓價3倍2003/09/01 市場之「易說」程度2003/08/01 又說關鍵不在供應2003/08/01 居屋變賓館之得失2003/08/01 香港住宅價格之推算2003/07/01 房地產之「實」與「不實」2003/06/01 房策的穩定，穩定的房策2003/06/01 學歷，家庭收入和樓價2003/06/01 住宅計單位，商業算面積2003/05/01 城市高樓，交通及個性2003/05/01 「指引」代替不了「平常心」2003/05/01 歐羅買家購港物業可少付33%2003/04/01 伊戰，肺炎，風險及折現率2003/04/01 從人口普查看房地產市場2003/03/01 房地產股息比較2003/03/01 尋找「高收入」群2003/03/01 甲級寫字樓價格近年與租金掛勾2003/03/01 房地產信託基金投資監管應靈活2003/02/01 地產市場的結構轉變2003/01/01 房地產股價未必與樓價掛勾2003/01/01 須小心解讀資訊2003/01/01 不要混淆進步程度與進步速度2002/12/01 樓價帶動經濟?2002/11/01 三對一和一對三2002/11/01 二年半後物業免費？2002/11/01 出售公屋非樓價下調原因2002/10/01 只看數據可出大錯2002/10/01 市價之誤2002/10/01 投資風險因素2002/09/01 樓價增長與面積的關係2002/09/01 房地產不是火箭計劃2002/08/01 分析至癱瘓2002/06/01 罪案率與樓價關係2002/06/01 新界區家庭收入超越九龍2002/03/01 「樂觀」與「悲觀」2002/02/01 眾志成城:增加土地運用程度2002/01/01 數據準確性問題2001/11/01 以簡單指數猜評估市場性質2001/10/01 香港樓市預期數則2001/09/01 不必太注重GDP2001/09/01 多單身女性的啟示2001/08/01 並非所有事項均有啟示2001/08/01 數學關係大不等同有因果2001/08/01 經濟轉型或剛開始2001/06/01 分析工作原是藝術2001/06/01 地價升跌不等同樓價升跌2001/06/01 投資「無關連」減低風險2001/05/01 輕鬆學習？2001/04/01 半山區車位的啟示2001/03/01 不只走勢那麼簡單2001/03/01 樓價跟隨通漲？2001/03/01 內地英才不一定來香港2001/03/01 分析員的矛盾2001/02/01 供應多少，便建多少？2001/02/01 地產分析的作用2001/02/01 目前樓價不貴，長期仍有憂慮2001/01/01 僭建可釘契 禁賣有商榷2000/12/01 「感覺上」的貴2000/12/01 中產須由「防守」轉「攻擊」2000/12/01 車子與屋子2000/11/01 樓市應看好還是看淡2000/10/01 「九萬一」可滿足供求?2000/10/01 竹門對竹門 木門對木門2000/09/01 氣氛好轉不等於真正復甦2000/09/01 買樓冷靜期鼓勵不認真2000/09/01 文法影響效率2000/08/01 九成按揭鼓勵「大變細」2000/07/01 物業是資產還是商品2000/07/01 是GAME不是GAM2000/06/01 棄[居]便保樓價?2000/06/01 樓價長期看什麼2000/05/01 無八萬五樓價也下調2000/04/01 再說建築費與樓價無關2000/03/01 文化與效率2000/03/01 語文能力與樓價2000/03/01 乙級寫字樓與自僱趨勢2000/02/01 呎價的疑惑2000/01/01 建築設計分析1999/12/01 交通費與樓價1999/11/01 簡化的樓市觀察法1999/11/01 安老住宅市場具潛質1999/10/01 學校與住宅價格的關係1999/10/01 地產資訊系統1999/10/01 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要有Evolution 鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 2010年9月28日

有友人重讀筆者於二○○八年九月金融海瀟剛發生時之文章，題為「作魔鬼之倡導者：不救市亦行」 (http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej488.htm)，問現今想法有沒有改變，答案是沒有。背後理念很簡單，就是要有「進化」。 資本主義是有進化內涵的，有人拿出資源資金做生意，無論是本事或彩數，賺了就是自己的，不但可穿好吃好，子孫也有機會多些或强壯些，其企業也可大展鴻圖，將意念擴散。蝕了也是自己的，若蝕到入肉可傾家蕩產，妻離子散，由極富變極窮亦無可奈何，不但影響生活甚至生命，延續下一代也有困難。 要注意進化只是言及「適者生存」(survival of the fittest)，但「適者」未必等同「最好」或甚至優秀，一來要定斷甚麽為最好很困難，二來隨着環境變異，甚麽是適者亦有不同。舉例說，某房間很冷，較肥的可以捱得久些，瘦的早就凍僵了；相反，較瘦的在很熱之房間裡會生存機會大些，肥好些或瘦好些亦視乎情況。 當然，現今社會較開明，不該亦不欲「見死不救」，而救的應是其生命而非其資產，即其人包括家人仍有基本之瓦遮頭，三餐甚至子女教育，但以往擁有的資產，包括房地產、股票、債券甚至名車和私人遊艇等，均不應受保障。 然而，當今就好像少了上述之進化內涵，至少部份行業和部份企業沒有被追討「欠債還錢」，甚至有更多錢入袋，有說是「大到不可倒」，再深層講就是和「國力」和「外交」扯上關係。 但真的嗎？保着一些只有大體積但已無甚效益之系統、結構、企業、人和事便有巨大力量？不過，爛船也有三分釘，其功力以致功用不會一下子消失，就算唔打得都仍嚇得。或許也是「買時間」動作，即是暫keep住它們，到有代替entities時，就可取消它們。但這些交替不易做，一來會有重叠時期，二來原本主事的可有變動，新接手的未必繼續其策略，隨時半途而廢，即新舊組織齊齊存在，既燒銀紙，但又效率欠奉。 當然，亦有人會說這是「現實」，又或甚麽「人性」，包括既得利益者不願放棄已有地位權勢等。例如是否出錢救市，大體積之系統和企業會有更多途徑及資源lobby政府投放在它們身上。又有人會說若不保該系統，便會兵敗如山倒，整套結構都玩完，大户小户皆糟糕。例如不救，便會重複上世紀三十年代的大蕭條。嘩！又好似幾恐怖。 又是真的嗎？許多人認為三十年代的大蕭條源於政府「收緊不放水」，所以今倘大大放水，又好像使得，起碼未見蕭條。然而，筆者懷疑關鍵並非收緊或寬量金錢之問題，而是公家干預之考慮，不是說政府甚麽都不管，而是有甚麽必須管和哪些不要管的認知，前者如基本安全或衛生要求，而後者如價格。 有以下「打賭」(bet)：若今倘不放水，讓市場自動演變，雖過程中會有不少人糟糕甚至出亂子，但十年後亦不會有「XX主權基金爆煲損失 $Trillions」的3D空中影象標題了。 作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。