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房地產分析

第一式「如來神掌」鬥「天殘腳」

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2010年11月12日

在講今期故事之前，首先要為較年少之讀者略解一下甚麼是「如來神掌」，甚麼是「天殘腳」，尤以八十後的。

「如來神掌」是粵語長片盛世之六十年代裡的武俠片表表者，如來神掌共九式，第一式最基本，是用來打「騎呢啡」賊仔的，第九式最勁，專對付勁壞之武林敗類。戲尾一幕有第九式神掌對天殘腳，但也只是「頂住」，神掌未能贏，可知殘腳之強勁。

好了，套用到今期之話題，就是「先租後買」對「平宜銀紙」，有如只耍第一式神掌來對付殘腳，根本「頂都無得頂」，且頂多亦只為殘腳按摩而已。為甚麼這樣想？因由如下：

甲) 「先租後買」is simply too little and too late = 暫且將政府是否有責任助人儲蓄首期來置業之問題撇開不談，too little是指相對全球資金氾濫，這措施顯得螳臂當車，根本阻擋不了資產價格上揚的勢。Too late則指措施就算有效，也是若干年後之事，救不了近火，最多望梅止渴，平息一下怨氣，兼留少許憧憬而已。

乙) 「平宜銀紙」is just way too big a number = 從各方資訊顯示，自金融海瀟以來，估計全球多造了以(十)萬億美元之資金，但實情多少真要向經濟金融專家請教了。無論如何，就算有高估，實際數字亦不會低，否則前金融管理局任總就不會說是百年一遇的亂局。

有多大？可用一些數字猜度一下。假設全球印了十萬億美元，即七十八萬億港元，而全港私人住宅大大話話可約 (假設平均單位價格四百萬港元，一百一十萬個單位計) 四萬四千億港元，前者除以後者，得出十八左右的倍數，表示全球近年資金够買全港私宅十八次。

當然，上述純屬hypothetical，因資金不會只來香港，二來亦不會見全港私宅齊出售。然而，只要有少部份資金來香港，又有少部份私宅放售，市場價格也可飛上天。

那普遍有意置業之人士可怎樣辦？還是那句：patience has its virtue。殘腳是高手招式 (現象)，

要起碼由第九式神掌的另高手招式化解 (或應付着)，高手過招時，其他蝦兵蟹將和閒雜人等，均最好企埋一邊旁觀，否則殺錯無賠。然而，高手亦終有一刻要回家休息的。

但炒賣物業的又如何？這是另一話題了，炒賣要趁趨勢，甚麼價值投資慨念未必派上用塲，講的是醒、勇和運。有胆於高手過招時揾食的，去馬吧，賺蝕生死自負！

至於「先租後買」用得着嗎？這裡還未作詳細考慮，且一些細節亦有待公報。直覺而言，倘若閣下合資格申請，且有工作能力和上進心，申請可有着數。一來有平宜點租金，就算結果不置業但只少也住了數年新樓，二來決定行使置業權利時又有些補貼，雖坊間說不够作首期，但總好過無，試問除政府外哪有業主會回饋部份租金資助閣下買樓？

至於首期不足如何看待？不足之說可能是將事情看成static，即到時樓價仍高兼收入如一。然而，數年後之香港樓價誰說得準，再者，閣下真的希望或認為自己之收入不會增長嗎？

「先租後買」對有進取心兼常抱希望之人士有用，且有輸打贏要之效。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。