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代理自討苦吃 李耀偉 2014年1月13日

去年初，梁振英見特區政府覓地困難，房屋供應嚴重短缺，美國聯儲局又把退市押後，在施政報告出街後，市場出現一陣噴井式搶購潮，那些「白居二」買家原來已是市場上最弱勢的購買力，也隨大市瘋搶居屋。所以，遠水不能救近火下，悍然推出第三道「辣招」。雙倍印花稅之餘，更推廣至工商舖物業，市場頓時出現觀望。其實開始時整體上是存在兩派看法，悲觀的說實大市必即下跌一成半至兩成。而保持樂觀的一種看法則認為供應長期短缺，租金水平堅挺，利率沒有異動，退市也不等於加息，所以業主們多持第二種看法，不減價不賣貨。由於曾蔭權年代已推出一二度辣招，2013年頭持重貨的小投資者確實不多，業主都是自住的多，炒樓比例遠低於九六、九七年。去年的現實是，全年中原城市指類在121點微調至118點，即樓市沒有大幅下調。但成交十分稀疏，2013年下半年的成交比其上半年減少了六成，代理生意慘淡全年，美聯公告蝕了9000萬。 我說代理自討苦吃是因為辣招一出，代理為了鋤價，一面倒唱淡樓價，結果証明他們完全錯判。本來以為業主減價將會引來成交，賣方不減，買方又被代理們唱淡所嚇退了，還價都是不實際的低，沒有成交是非必然的。代理自討苦吃的第二理由是他們年前真的賺得太肥了，大行的財政都很健康，為了對壘，他們就是不願減少分店數目，運作成本自然高據不下。 轉眼間，2014年又到了。代理界有否痛定思痛改變一下對樓市的展望？一位常被傳媒找來訪問的大學講師膽敢說出樓市下挫高達五成的預測！我發現代理界今年返而比去年說得更接近現實，他們已不敢全面睇淡樓市，而是將市場分為豪宅及中小型銀碼的大眾盤。前者將挫15-20%，而中小型樓則減5-10%。 其實我認為2014年樓市也不會大挫，整體上減不多於10%，並以中原城市指數作驗証基準。沒錯，由天璽開始，去年底發展商願意大幅劈價，減價幅度與特別印花稅額度相約，即樓價與高峰相比剛好等於由政府抽走了的幅度。減價後購買力出現了。但相比之下，二手全面出現減價潮的機會不大，原因是二手樓業主沒有非吐現不可的壓力。賣了吐現也找不到好投資，售後轉租又不是有很大着數，加上香港經濟很暢旺，樓市是不可能在旺盛經濟表現下大跌的。 發展商不可能為吐現而大幅減價，因為時下建築成本還在上升。一般屋村樓造價是3800/呎，而最近港鐵天榮站招標，市場計算補地 水平應是2500港元/呎。加上一成利潤四年開發週期，估算四年後樓價要賣7000港元/呎。要知到那是西北郊區，是距中心市中心最遠的一個角落也得賣7000元/呎！ 試問建築成本那麼高，發展商在今年真的會賣掉平貨，之後買回另一些貴貨嗎？所以大幅劈價的可能也很微。