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政經唔正經

樓市泡沫今年會爆嗎？

李耀偉

2010年4月23日

今年以來國內房地產熱屢按不止，年初時候均由國企炒地而不斷創造天價紀錄。到了三月尾，國務院直接了當地清理央企資金流向地產市埸，在清理之後還能留在市場的只有16家央企。但樓價停滯了一點日子，在四月份北京、深圳及上海等大城市又火爆地看到一手盤現場賣清光，而且一晚之內加價30%的新盤為市場製造了更熾熱的氣氛。

說到底，中央抑壓樓市是2007年的事了，不過08年底全球金融海潚，中央也得先救經濟與就業，順帶連一些面臨破產邊緣的發展商如廣州富力地產也救活了。2010年是退市年，中央政府還未準備好退市，民間那些因救市而流到手上的資金已按禁不住，四處流竄炒得瘋狂，民怨四起，中央所面對民憤的爆發壓力是空前未有的。

一來為了退市，二來為了息憤，國務院不得不再出招，紅頭十號文件「堅決遏制部份城市房價過快上漲」出頭，對狂飆房價打一場硬仗。

對付法寶有二，其一是限制銀行存款流入樓市，採取第一套房及之後陸續所貸成數的歧視性，或差別化規定。這是保障金融體系穩定的合理手段，根據「國十條」對一套房貸款首期付款不得低於三成，二套房的首期更不得低於五成。炒家好，投機者好，要買便用自己的錢買，休想拖銀行落水。自消息公佈後，大城市的炒家確實在大量拋盤，成交價能否在大成交配合下創出下降軌道是全國百姓關心的事。

以上貸款政策是比較易執行，而且要收回也比較有彈性的。其實要擊退炒家，中央已經很清楚「物業稅」是一大殺著，而以現實觀之，大城市的現政府都把土地賣得七七八八，土地是賣五十年七十年地權的，他們已經把下十任市政府的資產賣光了，以後不靠「物業稅」支持財政，他們是會破產的。中央亦很明白有了「物業稅」，地方政府必定不能把現有土地賣個好價錢，因為投資者都理解到買五十年使用權是假的，因為日後每年其實還在交「物業稅」，這與長供五十年地價無異。可以說「物業稅」的實施必然被地方政府所對抗，而且徵收「物業稅」由於並不是有物業交易才付稅，它是一種擁有稅，即政府部門要每年找對誰擁有，也要設立機構評估價值，之後開單收稅。但如果擁有的業主拒絕交稅，政府又可以做些甚麼呢？

上述各行政運作必然為各大城市政府添煩添亂，到存檔、評估、開單收稅部門全面成立之後，我敢講它已經是永不會消失的官衙門了，到時不管樓價高低，這衙都會有人向各大小業主打主意。所以中央與地方政府在樓市上鬥法，還是先以銀行貸款先行，「物業稅」只是雷聲大，下不成雨的。