（原文發表於1979年11月21日的《經濟觀察》）

最近無論在電台、電視的座談會，或在報章上的社論專欄，或在立法局的會議席上，都不斷有人要求政府擴大香港現時的租務管制法例。似乎這條法例一在立法局通過，便可以拯救在貴租深淵裡的住客，令青面獠牙、貪得無厭的業主不能再作惡，不能再煽起通貨膨脹之焰。

倡議擴大租務管制範圍的立法局議員或座談會的嘉賓，相信他們不會是出於自己得益的動機。他們多數是有成就的人、也就是已經解決了住的問題；但良好的動機，往往不能保證收到良好的效果。《孟子》裡那個愚人，看見田裡的禾苖長得太慢了，他等不及（現代的術語是時間差距太長），於是一鼓作氣地將田裡的禾苖都抽高起來（實施干預政策）；他在回家的路上，吹着口哨，步子輕快。因為只一天的功夫，便可以抵得數個月的艱苦勞動。令到秧快高長大，這實在叫人興奮。但第二天再到田裡巡視時，他所見的現象卻令他失望。愚人的失敗，不是因為動機不好，他是全心全意希望大躍進成功的；但結果卻成為千古的笑柄，是因為他沒作仔細的觀察和研究，找出稻米的生長規律。他不懂在選種、施肥、灌溉、除草、除蟲方面下過功夫。他只懂得硬幹蠻來。結果一顆穀也收不到，反倒賠上了穀種。租務管制究竟是助長稻米茁壯的肥田料，抑或是揠苖助長的愚行？

浪費資源的分配準則

租金能夠節節上升，窮其原因，離不開一個最根本的理由——想租樓的人多，想將樓宇出租的人少。在香港這個一不能靠人情，二不能夠走後門，三不講臉孔是否漂亮，四不靠排隊，五不靠暴力的社會裡，能夠捷足先登，獲業主垂青的唯一辦法，是願意比別人付出較高的代價——價高者得。租金是作為衡量誰該做住客的準則。實施租務管制，亦即吊銷了租金作為衡量誰該做住客的準則。但吊銷了這個準則，卻不能解決租金上升的基本問題——樓宇供應不足的問題沒有解決。結果是業主，要用其他準則去決定誰應該作為住客。

在戰時，英國實施物價管制的時候，家庭主婦的臉孔是不是漂亮，是決定買不買到好肉的重要準則。在香港要搭巴士的準則，是要耐心排隊，加上有氣力擠上巴士。在全國實施價格管制的中國，要買車票、船票，得要懂得鑽關係、走後門。在油價受到管制的美國，早些時，汽油供應減少的時候，要大清早起來排隊。排隊等候是決定誰買得到汽油的準則。靠人情、走後門、排隊、暴力等等，都是非常浪費資源的分配準則。

加速賣地徹底解決問題

租金除了能夠代替靠人情、走後門、排隊、暴力作為分配房屋的準則外，還具有另一個非常重要的功能——作為資源運用的交通燈。居住單位的租金愈高，擁有土地的人，愈有可能興建房屋出租，而放棄建貨倉、建音樂廳、建展覽館或是丟空不用的念頭。要求居住單位愈迫切，則租金愈高，也愈多土地、鋼筋、英坭、人力共同投向建造房屋，而捨棄其他價值較低——亦即需求較不迫切的東西。換言之，價格這個交通燈，可以有效地調撥資源，投入生產價值最高的東西。交通燈失靈，在繁忙時必造成交通混亂；租金管制的結果，也必造成資源調撥的混亂。

打個譬諭，租金好比探熱針。用探熱針可以準確地知道病人發熱生病。熱度高於正常體溫，便需要打針吃藥，使病人回復健康。租金是量度房屋需求的探熱針。租值升高，便會吸引多些人建屋，願意做業主。假若探熱針用漆油塗上量度高於正常體溫的那一截，結果是病人表面上是沒有發熱，但卻沒有治好他的病。不單治不了病，還妨礙了醫生的診斷而下錯藥。結果是醫死人。實施租金管制，將租值卡死，結果是租金喪失了調撥資源的功用。願意建屋出租樓宇的愈來愈少，與平抑租金的目標剛好背道而馳，又怎樣能夠解決居住問題呢？建議租金管制作為解決房屋問題 方法的大人先生，其精神狀態比那個掩耳盜鈴的傻賊還不如；他們應歸入為揠苖助長那類愚人吧？

租務管制除了不能解決屋荒問題外，還使屋荒問題更為重要。假若業主用盡千方百計都不能趕走住客（《南華早報》十一月二日的讀者來函版，指出有業主請飛仔回來在深夜大吃大喝，還放老鼠嚇住客的兒子），轉租給願付較高租金的住客時（雖然法例訂定不能提高租值，但業主可以以高價賣張三腳椅給住客，以避開法例的管制），業主便會讓樓宇衰敗，殘破而不修理，或索性派人拆樓梯，除窗框。西環現在還有很多受租務管制破壞的樓宇可作為樣板。租務管制與解決房屋問題，根本是背道而馳的兩回事。

香港的房屋有問題，並不是自由放任的結果，而是管制太多的結果。政府並沒有穿者有其衣、吃者有其食的計劃，但香港倚賴自由放任政策解決了五百萬人吃飯穿衣的問題。房屋不足夠的原因，正是政府控制了土地的供應（不是不夠土地！）。假若政府讓全港市民參與發展土地的計劃，將大片丟荒的農地、山頭一片片賣出去，那麼香港市民最頭痛的居住問題，才有解決的希望。