（原文發表於第7期的《信報月刊》）

地產業的回顧

根據最近差餉物業估價處發表的《1978年物業檢討報告》指出，在過去兩年中，香港的地產發展十分蓬勃，期內樓價的上升幅度亦十分驚人。在兩年內住宅樓宇的售價增加了30%，相對兩年中香港物價只上升了15%，顯示物業的實際增值達15%強。

在過去兩年中，把資金從事購買物業每年所得到的實際收益（經過物價調整後）約有8%；而把資金以定期存款的方式存放銀行，所獲利息經過物價調整和扣除利息稅後，不但並無實際收益，反而蒙受損失。所以站在投資者的立場，在過去把資金用於購買物業，是十分恰當的選擇。

對於利用銀行貸款供樓的人士而言，他們雖然每年要付出約10%利息，但樓價卻每年上升了15%，使借錢買樓不失為一有利可圖的買賣。

檢討過去兩年中樓價上升的因素，並非由於成本增加所造成。雖然有人歸咎樓價上升是因為地下鐵路的建設，建築材料和建築工人工資不斷上升所導致。但是不要忘記，假如需求並不存在，成本的上升只會造成生產的減少和發展計劃的拖延。這可從過往事例中求證，雖然住宅樓宇售價在1977年中平均上升了15%至20%，但商業樓宇的售價只是有輕微的上升。無論建築住宅樓宇或商業樓宇皆同時受到建築成本增加的影響，但兩者價格的增幅卻迥然有異，究其真正原因，就是兩者的需求改變有所不同所致。從這方面，我們當明白到要觀察地產業的長遠發展趨勢，最重要的是要掌握需求方面的趨向，然後配合供應計劃的資料才能了解大局的走勢。

決定房屋需求的因素

住宅樓宇的需求是決定於人口和人口的結構、國民所得和其他如銀行利息、信貸政策及股市等等的財務因素。

香港股票市場自1973年從高峰回瀉後的表現頗為沉寂，雖然現在的股市在穩步上升中，但由於有過去那一次沉痛的教訓，很多香港的小股民依然是談股色變，再沒有信心重投「金魚缸」（證券交易所的觀察室）的懷抱。在此環境下本港有不少小投資者便把資金購置小單位的物業，他們的能力不足以使他們在商業樓宇上從事投資性的置業，所以大家便一窩蜂地擁入住宅樓宇的市場，使到住宅單位成為最搶手的投資對象。雖然現在市場上出現了多種債券和存款證，但是一方面由於發行量依然不多，而一般小市民對此亦缺乏認識，所以買樓置業依然為大眾所接受的資金出路。銀行存款利率雖於5月曾向上調整，但比較上利率仍低，存款在銀行中，除了作為為周轉之用，是難言有利可圖的。

現在香港的商業銀行間的相互競爭非常厲害，加上財務公司的發展使到財務事業競爭白熱化。銀行爭取貸款客戶更是不遺餘力，因此在物業發展和樓宇按揭的信貸政策都趨向於比較進取，不像十年前一般的保守，而按揭條件亦較前優厚。財務界對地產業的信用擴張，自然地有刺激地產市場的作用，地產業近兩年來的發展與本港銀行業的競爭是息息相關的。

在討論長期的房屋需求中，大家都十分重視人口這個因素。首先，我們不能單以人口的增加速度作為對房屋需求增加的指標。一個較佳的指標是家庭數目的增長率。現在一般的估計是香港人口以每年2%的增長率增加，而平均每個家庭的人口卻趨於下降。加上考慮本港人口在二次大戰後初期嬰兒急劇增加（Baby Boom），現在他們皆已屆婚嫁之年，所以無疑地每年家庭的增加（Formation of Household）是相當多，而由於收入的普遍增加，這些家庭對地產市場中的小型住宅需求甚殷，這是不容忽視事實。

但是我們應該知道，人口多了，要住的地方自然亦多了，而同時要吃的、要穿的也一樣多了。這便是由於人口增加而產生對各種消費有增加的需要（Needs）。需要的增加未必能在市場上反映出來。需要只是慾望，但慾望之外，要得到能力上的支持才能成為具有實際市場意義的有效需求（Effective Demand）。有效需求便是由慾望和收入一同考慮而得到的。有人會反問錢多了，想住的地方多了，但想吃的和想穿的也多了。如此，又怎樣從收入增加來分析對房屋需求的改變。這個答案就落在房屋的收入彈性之上（Income Elasticity of Housing Demand）。如果收入彈性等於一，即是收入多了10%的話，房屋的消費也增加了10%。根據筆者就香港實況作的實證研究，顯示出房屋需求的收入彈性約等於一，故此國民所得增加之百分率和房屋消費增加的百分率便應約略相等了。

樓價上升了是否會刺激更多人買樓，而造成地產業的興旺呢？樓價上升而購買樓花人士的增加完全是一種投機行為。這種投機行為的產生，大部分是由於資料的不完整（Imperfect Information），特別是對有關對未來市場情況（Forward Market Condition）不能充分掌握的現象。在一個資料十分完整的市場中，投機無利可圖，而投機行為亦漸次消失。樓價上升是絕對不能使買樓的人增加。不能忘記需求第一定律便指出：「對所有物品的需求曲線都是左向右的由上而下傾斜。」這條定律說明了任何物品的價格上升，真實的需求只有減少而不會增加的。炒樓花的熱潮使樓價上升，繼而促成交易增加的表象，只是由於資料不完整所造成的短暫現象，不能因此而誤信樓價上升可以刺激樓宇的需求！

在討論對各級住宅的需求展望時，我們不能忽略有關的國民收入分配和公共房屋的對象及建設之速度。首先我們可以從現在的樓價入手，一個價格十五萬元的住宅單位，分期十年，加上利息，每月要負擔約二千五百元。一個家庭的收入要達到六千元左右才能負擔這個數目。我們可以從戶口統計中計算到月入在六千元以上的家庭為數不超過全香港家庭的10%，而這10%的家庭才是新樓宇的出售對象。月入六千元以下的家庭只能等待政府房屋的眷顧了；當然，那一批收入在三千五百元至六千之間的家庭，他們亦可以算是潛在買家，於是他們亦應在考慮之列。經過如此的分析，我們便應該知道，有能力負擔買樓的家庭增長數字是有限，而事實比一般的估計為低。過分樂觀的計算數字（只考慮家庭增加數目），往往會導致投資錯誤而造成供過於求的現象，此一點是值得地產物業界人士注意的。