土地的需求和價格
在香港有不少人認為樓價高的原因完全由於高地價所促成；更有人以為由於地價和建築成本的增加，於是未來物業的價格只會升而不會降。這些都是對土地和物業的生產關係缺乏正確認識所產生的謬誤。土地是物業生產中的生產因素（Production Factor）；土地需求是房屋需求的引申需求（Derived Demand）。如果對房屋的需求增加，樓價上升，將使地產商的物業變得有厚利可圖，於是刺激他們增加生產，多建樓宇。但多建樓宇就要有地，地產商爭相競投土地的結果自然地使地價上升。反之，假如地產業市道不前、樓宇滯銷，發展商大都抱有觀望態度，競投土地變得毫不踴躍，而官地亦少人問津，自然它的拍賣價格便會低降。一個對於大衛‧李加圖（David Ricardo，1772-1823）地租理論了解的人，是充分明白箇中道理的。李加圖的例子是豬、玉蜀黍和耕地。他舉例說，耕地是用來種植玉蜀黍的，而玉蜀黍是用來養豬。如果市場上對豬肉的需求增加，便會刺激養豬事業而形成玉蜀黍的需求增加和價格上升。農夫們互相競爭土地以供種植玉蜀黍，其結果必然使到土地的價格（地租）上漲。回看香港的工業用地，用以興建工廠，以供製造業作廠房之用；本港的製造業大部分依賴外銷。如果出口生產蓬勃，對本港的製成品需求殷切將會刺激整體工業的發展，工業家抱有樂觀的態度擴建廠房，工業用地的地價便會因此而上揚。但今天的香港形勢卻是剛好相反，由於紡織業的出口前景黯淡，其他工業如電子和鐘錶業的出口，雖有增長，然而絕不能承擔起紡織業傳統性在香港工業上的沉重擔子，大家所持有的保守態度促成了今日工廠大廈的滯銷、租值和樓價下跌，而工業用地的價格亦見回順。
既然土地是房屋的引伸需求，而地價與樓價又有何種關係呢？如果土地的供應是完全的沒有彈性（Completely Inelastic），無論以何種方法亦不能改變土地的供應量，而它的供應已是既定（Fixed Supply），地價的高低完全由樓價所決定。相反，如果土地的供應是完全富於彈性（Completely Elastic），增加土地的生產，其邊際成本並不增加，代表了生產在固定平均成本上進行（Production At Constant Average Price），即是土地可以隨意增加，而邊際成本並不上升，則樓價的高低只影響土地的供應量，並非土地的價格；而土地的價格是由其生產成本所決定。
土地是可以被創造的（是產出而非投入）
現在的香港，我們有很多土地是移山填海得來的，土地並非無法生產，只要我們投入一定的人力和資本便可以增加可利用的土地，但是移山填海得來的土地其邊際成本是遞增的，而土地的供給曲線（Supply Curve）並非垂直或是水平，而是左向右方向上傾斜（Upward Sloping），而且供給曲線隨時間增加而增加其彈性，這是假設在自由土地市場上競爭和替代效果所形成。如果香港政府沒有壟斷所有土地的供給，而私人可以自由地發展和利用土地，可以肯定地說香港可供利用的土地將會比現在為多。因為土地供應的缺乏會刺激地價上升，那時候各式人等將會集資發展土地，而使土地的供應增加。如此土地亦已非古典經濟學家所言的無法毀滅和創造。
當土地的生產者不斷增加，發展土地的成本會不斷地上升，而地價亦由於供應量增加而漸趨下降。平衡點將是土地發展的邊際成本與土地售價相等之處。如果在平衡點上再從事額外生產，新增的土地的邊際收益比其邊際成本為高，因此而得不償失。反之，土地售價比成本為高，而就此停止增產，不但未能達到最大利潤，而且亦未能使到社會的資源得到最佳分配。最佳的資源分配是產量達到社會邊際成本（Social Marginal Cost），「土地發展之邊際成本」與社會的邊際收益（Social Marginal Benefit）「土地在自由市場的拍賣價格」相等之處。現在香港政府壟斷了土地的供應和生產的權力，而官地的售價遠比發展官地的成本為高，所以政府的土地政策是財源廣進的措施，是政府庫房的一個重要收入。姑且假設政府的賣地上收益是取之於民用之於民，但如此之賣地政策依然是殊不合乎經濟原則。政府以其絕對壟斷的地位，在土地政策上謀取壟斷的利潤，使到產量較最佳水平而令價格較合理價格為高。到頭來便是在土地和房屋的相對價格（Relative Price）因此而提高。在土地的天然稀少性上（Natural Scarcity）增加了人為限制的因素，致本港地少人多的情況更見嚴重，不單使香港人的居住環境未能普遍地改善（以香港的平均國民所得和土地發展的成本，自由發展土地將可使可利用土地增加，而香港市民的一般居住條件相信亦會比現況為佳），並且政府以壟斷方式的不合理干預，提高了房屋和土地的價格是一種事實。但本文所提出的分析與一般的評論有異，本文的重點是指出土地的可創造性和政府壟斷所引致的產量少、價格高的弊端。有不少評論忽視了土地是引申需求，所以在很多立論上都犯上了嚴重的錯誤，希望大家明白和多加留意。
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