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代理新常態(3) 衛央 2011年11月16日

總結了上兩篇文章的內容，我在這裡引伸出二種新常態下的結論。第一種新常態是要在香港搞地產代理生意，必須要同時有「第二本土市場」的份額，這絕對不是邊緣業務（side business）而是要跟香港本土市場的重要性劃上等號更是能夠互補（因為若不能互補則毫無邊際效益），當然這是指有能力者而言；第二種新常態則是，若未及條件執行第一種新常態模式的話（包括那些定義為不能兩地互補或只能處於單一本地業務狀態下的本地代理行），便必須要有效去壓縮本地業務在舊模式下的運作成本，使之能符合目前及將來成交量不足的市場態勢，注意「有效」（effectiveness）這個字！成本無效地或無原則的削減不僅擺脫不了那些原來不必要的開支，更會造成生產力的下降！ 以後者而言，本地市場是他們的唯一選擇（或終極選擇）時，由於市場已經改變了其核心形態（特別是買賣成交量長期偏低或加息令租金回報率不吸引），以過往舊常態的模式來繼續營運必然是一種「刻舟求劍」的舉動！舉例說若傭金收益不可能支撐以分行群滲透率的形式來繼續營運的話，那就乾脆「壯夫斷臂」砍掉一些於事無補的分行（或抽後腿的分行）。反正若認定市場低成交量這個前提事實，那便大家遲早都要面對這種方向，早點行動仍不失為一種比較減省成本的選擇。畢竟在過往好日子裡，地產代理那種擴充分行（或迷信擴充分行）不遺餘力的投機思想確實是有點過了頭。 香港市場買賣成交量可否在一、二季之內便扭轉乾坤？我看機會微得很，而且低成交量還會繼續糾纏我們好一段日子，這並非是往常行內所碰到的狀況：即購買力聚積的問題（以往一般是二、三個月），如果問題性質並非如是的話，六個月後的市場也看不見會有甚麼的不同。 目前本地買賣成交量下降既是結構性亦是有著相當嚴重的輸入性成份，是一種不以行業意志為轉移的困局。比如承托著高樓價的底因是（1）與日俱增的國內買家：正如我在前文說到，一來他們的經濟條件並非來自香港，二是他們的購買動機亦非如本地買家；（2）輸入性通脹（例如這會影響原材料價格導致建築成本不斷攀升）：這類問題除了是香港人不由自主之外，亦屬長期性的問題。輸入性通脹必須要待外圍環境有所改善方能改善。眾所周知那並非是朝夕能改的事情，加諸高通脹之下，貨幣間接貶值使物業不斷相對地升值，無能力的香港人只能望水興嘆，有能力者唯有隨波逐流，這也造成樓價攀升而交投減少的長期因素；（3）心理預期：歐美經濟大氣候環境不容樂觀，很少人會盲目相信歐美的一籃子問題能夠很快得到完滿解決，甚至更多人會預期情況只會愈弄愈壞；（4）行業短視的文化：本來在云云眾不利的大氣候因素當中，香港作為中國毗鄰，中國的崛起於香港的機遇應該是「眾裡尋他千百度」千載難逢，但礙於地產行業的屬性（也是很多利潤杠杆比例較大的其他行業通病），業內主流始終尚未能主動把握這份優勢而動員起來，卻只被動地停留在以利潤作為終極機構目標（或變成董事們的一輛輛名車或大宅），當然亦必須得承認這歸根究底還都是香港人（包括政府）「彈丸思維」的文化DNA作崇，也是英國殖民統治者經營百年所播下的「不朽成果」；（5）本地人均收入與樓價呈脫節狀態而且每況愈下；（6）金管局（即特區政府甚至是中央政策的「代言人」）對按揭貸款的力度在可見的階段並不會放鬆，背後理由之一是歹惕美國金融海嘯誘因：即錯誤的房貸寬鬆。如果歐美（由其是美國）再搞量化貨幣的話（無論以何種名堂來亮牌其可能性都很大），相信金管局必然再進一步收緊按揭； 樓價不受或不完全受本地需求影響而跟隨國內經濟發展影響的話，樓價也就不再是本土的樓價了！隨之而來成交比例上亦有相當的內地成份。樓價高企讓本地人的普遍入息水準根本追不上（上述底因之五），然而高據不下的樓價在輸入性通脹的背景下必然繼續處於高位不下。 在這種情形下，傳統以本地買家為主的代理營運模式便變得愈來愈不合時宜（參考本文第一篇關於傳統營運模式的核心要素）。這主要是分行的邊際效益隨本地買家的減少而下降，最後極可能成為了成本的一項負擔。這對於一些只能（或主要）幹本土第一市場的中型代理行而言，削減分行是求存的必然選擇。裁減分行的結果亦最終導致人員數量的減削。 可幸是代理以往鋪天蓋地式的報章廣告核心成本，近年來已經大幅減少，取而代之則是成本相對輕得多的電子媒體，而且社會趨勢亦是電子媒體愈來愈被廣泛受落，在追逐廣告成本效益而言，地產代理這方面將獲得一種由科技所帶來的「補貼」優勢。網頁及相關電子技術在目前代理市場的惡劣環境催生之下，相信會有進一步取代報章廣告的「助推」！代理由目前局部依賴傳統報章到完全依賴電子媒體，相信為時亦已經不遠，這可算是行業核心競爭力的一種革命，也正是「禍兮福所依」的轉折點！不過，看得見太陽不等如看得見道路，得怎樣走還在乎「始於足下」！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　--- 待續 ---