(原文發表於2024年10月18日)

国家出手4万亿，救楼市了。

此前说，国家要开启大规模经济刺激计划，规模预计超过10万亿，还有很多人在后台留言，表示质疑，不相信。我说，不要质疑，一线不会再跌了，也有很多人不愿意接受。

但现在，一套又一套的经济刺激“组合拳”就都下来了。1.5万亿，支持股市，2万亿支持地方政府化债，4万亿支持楼市，这些资金规模加起来，就有7.5万亿了。

当然，这笔钱不会马上就下来，它是分阶段，分项目的。大家可以发现，楼市支持规模是最大的，高达4万亿。

这4万亿怎么来的呢？用财政部的话说，叫“货币化旧改”。什么叫“货币化旧改”？就是开闸，放水。

它会带来怎样的结果？

其一是，全国中大型城市会诞生一大批拆迁户。为什么是中大型城市？因为财政部、住建部等五部门，都明确规定了，仅支持地级市以上的城市，其中以中大型城市为主。也就是说，小县城，小城市，都不在这批旧改范围以内。

前两天，成都大规模旧改，引爆舆论。其实，这是一个半真半假的新闻。为什么说是“半真半假”呢？真的是，成都确实是重点拆迁、旧改城市之一。

假的是，一夜暴富的神话并不存在。怎么理解呢？大家一定要明白一点，这一波“货币化旧改”，与此前的“货币化棚改”是截然不同的。

在搞“货币化棚改”时，是定向制造一大批拆迁暴发户。那时候，地方政府十分富裕，手里有的是钱。而且，房地产商也愿意支付高溢价，反正最后的成本，都转嫁给买房人了。

可现在的情况是，地方政府很缺钱，房地产商也没有余粮了，高溢价拆迁的时代，一去不复返了。那怎么拆呢？即，低溢价，成本可控地拆。

也就是说，拆旧房，换新房。大约就是，拆掉一套旧的，然后补偿款大致刚好可以买一套新房，还剩一点盈余。

大家一定要明白一个道理，拆迁暴富的前提是，房价高速上涨。因为拆迁户拿到的补偿款，本质上是新房购买者的钱。这笔钱，早就被房地产商计入成本了。没有这个前提，拆迁暴富就很难做到了。

但为什么大家还愿意被拆迁呢？原因就在于改善。被拆掉的是老房子，是旧小区，拿到钱后，买入的是新小区，新房子，手里还会有一笔不大不小的盈余。

其实很多老房子，居住条件已经很差了，甚至有些都成为危楼了。那这些人为什么不搬走呢？就是因为买不起新房，也搬不走。趁着这一波“货币化旧改”，很多老旧小区的市民，就完成以旧换新了。

其二是，房地产将重新被激活。比如，搞拆迁旧改，安置房建设等，都需要建筑公司，包工头就活过来了，建筑工人也有工作了。旧房拆掉后，这些拆迁户买新房，又能去库存，正好把房企的存量房给清掉。

为什么要买新房呢？安置房不能住吗？不是安置房不能住，而是安置房的配套设施，普遍都比较差。

而且，安置房是偷工减料的重灾区。但凡拿到一笔足够多的补偿款，一般人都不愿意住在安置小区，而是用来出租，获得持续的租金收益。

“货币化旧改”的核心，是对房企“去库存”。拆旧，买新，从而拉动新房的销售，解决存量房的问题。

那未开发的存量土地怎么办呢？由地方政府发行专项债，融资回购。通过控制土地供应，拆迁旧房，增加新房销售，去完成这一轮库存。

前三是，对房企实施大规模的信贷宽松。用住建部的话来说就是，应贷尽贷。所有符合条件的房地产项目，不管是国营房企，还是民营房企，不管是大房企，还是中小房企，不管是大项目，还是中小项目，应贷尽贷。

各大房企将获得一个空前的信贷宽松，直接对房企输血，全面激活房地产。

在这种情况下，如果大家还在等房价下跌，就相当不靠谱了。这是一个极其明确的筑底信号，中国房地产必然要止跌回稳了。

任何人都不应低估政府救市的决心。