(原文發表於2023年9月8日)

上半年，国内最大的中介平台——贝壳，扭转了亏损，又盈利了。

它上一次盈利，还是在两年前。

楼市下行以来，贝壳已经整整亏了两年。

从贝壳平台的交易额来看，上半年的市场，确实回暖了——

连同新房、二手房在内，整个贝壳系的交易额，大约有1.7万亿，增长了四成。

市场行情回升，只是贝壳扭亏的一个原因。

还有一个重要原因——

贝壳的业务在全面收缩，甚至从经纪人的嘴里，抠出了利润。

在亏损的这两年，贝壳做了几件事——

一是把现金留在手上，宁愿去买理财，也不搞投资扩张了。

从去年到现在，贝壳认购银行理财的现金，就花了136亿。

手上的钱找不到出路，只能买买理财，做做现金管理了。

二是动用了大笔现金，回购股票。

这几年，贝壳的股票跌得厉害，股东和高管们的财富，大幅缩水了。

通过股票回购，它要把股价拉上去。

贝壳在去年批准的股票回购金额，上限是十亿美金。

今年加码了，翻了一倍，提高到了二十亿美金。

到现在，它已经花掉了6亿美金，用来回购股票了。

三是新房、二手房业务摸到了天花板，贝壳转向了其他业务——

它让中介们去做租赁，推销装修，卖家具。

四是裁员，这两年，贝壳的运营、研发、市场的业务条线上，已经砍掉了不少人。

在贝壳平台上，经纪人分为两大类——自营链家，以及加入贝壳的外部中介品牌。

按照贝壳在会计上的收入确认规则——

只要是链家主导完成的交易，佣金收入全部归给上市公司，再向经纪人分配佣金。

这是贝壳做大营收规模的会计基础，也是它去美国上市时，以交易平台估值的逻辑。

上半年，贝壳平台上的新房、二手房交易额，大约是1.7万亿。

贝壳从中确认的收入，差不多327亿。

按此计算，它从房屋交易中收取的佣金费率，达到了1.93%。

也就是说，一套总价上百万的房子，贝壳收取的费用，将近两万块钱。

在居间撮合一套房子的交易过程中——

它先向买家、开发商收取佣金收入，等到交易完成，再向经纪人分配佣金。

上半年，贝壳向经纪人支付的佣金，大约230亿。

按此计算，在贝壳平台上的房屋交易中，经纪人能拿到的佣金费率，还不到1.36%。

贝壳收取的佣金费率是1.93%，这中间差了0.57个百分点。

可别小看这0.57个百分点——

在一两万亿交易额的基数上，贝壳平台抽成截留的佣金收入，有上百亿。

由于中介公司还要在中间赚一道，最后落到经纪人手上的佣金，应该更少。

去年，在贝壳平台上，经纪人能拿到的佣金费率，超过了1.5%。

这意味着，贝壳向平台上经纪人分配的佣金，又抠下来了一部分。

那些加入贝壳平台的外部中介品牌，贝壳要收取加盟费、平台费、增值服务费。

上半年，这些外部中介品牌，在贝壳平台上完成的二手房交易额，增长了六成。

但贝壳向他们收取的费用，却增长了七成。

也就是说，在这些外部中介品牌身上，贝壳的收费更高了。

在贝壳平台上，自营链家经纪人拿到的佣金，也比外部经纪人更多。

上半年，链家经纪人完成了5728亿交易额。

贝壳向他们支付了97亿佣金，佣金费率大约1.69%。

外部经纪人完成了11209亿交易额，从平台上拿到了133亿佣金，佣金费率不到1.19%。

贝壳自营的链家经纪人，他们拿到的佣金分成，比平台上外部经纪人多了0.5个百分点。

贝壳减少了对平台经纪人的佣金分成，又提高了对外部中介品牌的收费。

于是，随着楼市行情好转，贝壳也就在上半年扭亏，抠出利润了。

五年前，为了去美国上市，贝壳从私募市场圈进了几百亿融资，大把烧钱。

它把自己从一家自营的中介公司，包装成了一个交易平台。

现在，贝壳几乎不再扩张了，并且大幅削减了业务投入。

十一弟算了下，过去一年里——

贝壳平台上运营、研发、市场三大条线，已经砍掉了上万人。

一直以来，贝壳都不喜欢中介公司的身份。

它给自己打上了“互联网公司”、“交易平台”的标签。

在互联网行业，有一个核心的财务指标，来衡量他们的含金量——

研发投入。

上半年，贝壳的研发费用，只剩下9个多亿，占收入比重大约2%。

而且，它的研发支出，又砍掉了四成。

跟从前到处砸钱扩张相比，现在的贝壳，已经在全线收缩了。

它比以往任何时候，都更加保守——

手上攥着的现金，宁愿买理财、回购股票，也不再往业务上烧钱了。

降低平台上的佣金分成，向外部中介品牌收取更高的费用，裁员削减开支，让贝壳抠出了利润。

但往后的形势，只怕会更加困难了。