最近幾年以來，在房地產市場上，我們經常聽到一個詞就是房住不炒。幾乎每一個買房人都深切地意識到，我們買房子的主要目的是用來居住的而不是用來炒賣的。甚至很多城市為了限制炒賣，推出了這樣或者那樣的調控政策。按道理講這麼長時間了，房地產發展二十幾年了，我們應當意識到房地產的本質是什麼。

然而在房地產市場中，有一種逆天的產品，它真真切切地告訴我們，房地產實際上真的是有另外一種價值的。不由得我們不去炒作，這是一種什麼產品呢？學區。對於中國幾乎所有有孩子的家庭來說，家長恐怕都或多或少地考慮過學區房。為什麼？因為時至今日，雖然經過了幾十年的發展，但是我們的教育資源並不是那麼公平，對於一個城市來講，總是有好一點的小學和差一點的小學的，而我國目前的九年義務教育決定了你上什麼小學就只能上什麼對口的初中，總是有好的初中，也有差一點的初中的。倒退若干年，我們還有各種各樣的重點小學、重點初中，甚至那個時候在小學入學的時候，或者初中入學的時候，你就要通過考試才能進到好一點的學校。當然了，我們也非常清楚好一點的學校並不只是學苗好，更關鍵的是投入大，師資力量強，有著非常優良的傳統。自然而然在中考和未來高考的升學率上也遠超一般學校，所以對於時時刻刻準備著不能讓孩子輸在起跑線上的中國家長們，一定要考慮讓自己的孩子在起步階段就上個好學校了。

十幾二十年前你如何才能上一個好學校呢？那個時候我們真的是有選拔制的，甚至還有很多民辦小學民辦初中。民辦關注的學校，這些學校師資力量相對比較強，如果你想進去，你必須通過層層選拔，但是我們也覺得這似乎有點不太公平，這些選拔考試讓我們的孩子稚嫩的雙肩上背負了太多沉重的負擔，所以這些年來教育部門要求九年義務制教育階段，我們不能搞各種各樣的選拔。什麼奧數作文通通都應當離我們的孩子遠去，那麼怎麼解決小學入學的問題呢？在很多城市教育部門提出就近入學，什麼意思呢？對於大多數人來講，你都應當到你居住地最近的小學初中就讀，這也確實符合經濟原則。明明家門口三五百米就有個小學你不去上，偏要去三五公里之外的小學，這不也是折騰孩子和家長嗎？教育部門的初衷是非常好的，小學初中我們就到離家門口最近的地方去上學，這可以最大限度地節約社會成本。

然而問題來了，一個城市的教育資源真的是很不公平的，對於一個城市來講，真的是有非常非常好的小學和初中，也有很一般很一般的小學和初中的。那麼對於家長來講，如果想讓你的孩子不輸在起跑線上，如果想讓你的孩子未來上一個好的高中、好的大學，那麼從小學階段你就要給他選學校了。想上好的學校很簡單，就得在好的學校周邊買房子，所以學區房的概念應運而生了。

我們也怪不了教育部門，人家的初心是好的，就近入學當然是一個很合理的政策，但是確實就是就近入學導致了大批學區房的產生，也導致了學區房的價格逆天的上漲。逆天到什麼狀態，在有的城市平均房價也就1萬多塊錢，學區房能給你報個三五萬的高價，北上廣深這些一線城市，房價動輒5萬10萬已經很驚人了。您去看看有的學區房，竟然賣到了20萬以上，甚至有些中小開發商，經常因為學區的劃分而一夜暴富。本來他開發這個樓盤地點不咋地，建得也很差，既無綠化又無好的格局，根本賣不上價，然而如果它這個地方的學區一劃，突然它被並到某個好小學的學區了，您看著吧，一夜之間那個房價飆漲幾倍。也就是說學區房真正是沒有什麼居住價值，或者說不以居住價值為主了。

對於大多數家長來講，如果能一步到位，學區房既能解決居住功能，又能解決上學這個問題那當然好。可如果說看中的學區房太貴，那麼家長也可以考慮哪怕買個一二十平，二三十平的學區房我根本不去住，能讓孩子上學就可以了。所以對於眾多家長來講，學區房買來就是為了解決學位的，根本不是考慮住的，那當然多花點錢也行。而且市場上還流傳這樣一個投資經驗，就是你投資學區房幾乎永遠是不會虧的。為什麼？當你孩子需要上學的時候你買套學區房，甭管多貴，6年之後你孩子升學走了，轉手一賣說不定你還能賺點錢，因為不論這些年來多建了多少樓房，學位資源總是緊張的。好的小學恨不能一個班塞進去四五十人，老師講台眼皮底下都得放兩三個學生，所以好小區的學區房價值幾乎是一路上揚，永不下降的。而這又進一步堅定了後來者的信心，對於很多家長來講這是個雙贏，買學區房只要你錢夠，既解決了孩子上學的問題，這還是筆收入不菲的投資，所以學區房的價格就被越炒越高。

學區房是用來住的嗎？當然不是。它的主要目的是為了解決學位，附帶目的是炒作一把還能賺倆錢，而且在學區房問題上，幾乎是越調控越緊張。有的城市為了調控，甚至直接規定一個學區房在6年之內只能為一個學生提供學位，當然你這個家裡如果有二胎三胎，不在此限制之內。這個調控是什麼意思，就是告訴你，你光炒作學區房都不行，你買學區房之前要看看，在過去6年它有沒有為某個小學生提供學位，如果提供了對不起，你再買這個房子得6年之後，才能再提供一個學位出來。是啊，相關部門就想壓制住這股炒房的邪火，6年我才提供一個學位，但實際上這就造成了學區房的供應更加緊張了。以往可能兩三年，我就提供出一個學位來，現在學區房變得更加稀缺了，你想想學區房價格，它不會繼續上漲嗎？那麼怎麼辦，明擺著學區房是嚴重背離房住不炒這個房地產調控的基本準則的。這實在是因為學區房反映了我們每個城市的教育資源的嚴重不公平。好的小學、好的初中本來就能獲得更多的撥款，本來就有非常非常多經驗豐富的教師，而且它的學苗相對還比較好，所以強者越強弱者越弱，好的小學和初中和一般小學初中就進一步拉開了層次。這進一步加劇了家長們的焦慮。

所以要治理整個房地產的問題，就要把學區房納入到考慮中去，而要治理學區房的問題，首先要解決的，就是教育資源的不公平。因此我們也看到很多城市的教育部門，最近也密集出台了很多政策，比如說有很多城市開始推行指標生的政策。什麼叫指標生呢？咱們清楚小學初中是九年義務教育，沒有選拔考試，初中升高中這可是有選拔考試的，而且中考的淘汰率是很高的，大概只有50%的人能通過中考讀高中，大概只有20%左右的人能通過高考讀重點高中。很多家長之所以要買學區房，考慮的就是我買的是學區房，我在一個好的初中就讀，那麼我的孩子考上重點高中的可能性就會更大一些。

有很多城市教育部門推指標生製度，以往是中考全區全市一視同仁，你分數越高，你就越有可能考出最好的重點高中。現在不一樣了，為了教育資源的公平，每一個初中都會分配一定比例的指標生，也就是說對於那些在不太好的初中就讀的初中生來講，他們有一個希望，那就是哪怕他們的總成績遠遠落後於那些在好的初中就讀的同齡人們，只要他在自己這個初中考得前幾名，他就能以比較低的分數進入重點高中讀書。就像高考給每個省的分數線不同一樣，很多城市實際上中考的分數線在每個初中學校也不同。為了保證教育資源的公平，幾乎每個重點高中都會給每個初中一定的指標生名額，所以家長你就要考慮了，我可能費盡心力花了很多錢把孩子送到一個最好的初中去讀書，但是像你這樣做的人很多，水漲船高，這個初中的整體分數線是非常非常高的，因為學習好的孩子可能都在這裡，而那些沒有花大頭錢買學區房，進不到最好的初中的孩子們，雖然你的總成績會稍微低一點，但是你只要在這個學校出類拔萃，你還真有可能以比較低的成績入讀重點高中。所以家長就要算筆賬了，我是去做雞頭還是去做鳳尾？

在好的學校有好的師資氛圍，好的師資力量，周邊同學能力很強，自然能帶你水漲船高，讓你的分數高一些。可是在好的學校，指標生的名額很明顯，有可能落不到你頭上，費盡心機買學區房，有可能還沒有人家不買學區房的人得到的實惠多。在有的城市高中錄取的時候，指標生已經佔75%以上了，只有20%左右的名額留給那些裸考的學生，這聽起來似乎有那麼點不公平，為什麼我的分數高，可能去不了重點高中？而他分數低還能去？這實際上也是給那些不太好的初中以發展的機會。而且還有很多城市推行教育資源的公平，首先就是在對每個學校的撥款上一視同仁，其次經常搞教師的交流，我們時常說一個學校好到底好在哪裡？當然是它的老師好，有經驗有能力。

好了，既然是9年義務教育，既然是公辦初中小學，那麼就應當讓人才有序地流動起來，很多城市已經規定同一個教師在同一個學校工作滿三年就要到外校進行交流，就是要通過這樣頻繁的交流，讓整個城市的教育資源相對公平一點，不會出現特別強的學校也不會出現特別差的學校，這樣對於廣大家長來講大家才可以安心的接受就近入學。