(原文發表於2024年5月16日)

傳統經濟學認為，生產要素基本有三：就是資本、人力和土地。土地作為生產要素之一，在現代國家的概念下，土地屬於國家或全民所有，由政府以地租的方式分配給人民有償使用。人力（勞動力）作為生產要素之一，定義十分明顯，通過工作取得工資回報，不用過多解釋。至於資本作為生產要素之一，應該理解為是儲存起來的勞動力。從這個角度看，所有資本都是由人力經營土地之後得來。土地和人力是根本的生產要素，資本是衍生的生產要素。運用資本產生出來的不論是產品還是服務，都屬於同一概念。基本生產力是人力和土地。資本是人力加土地累積而成的衍生生產力。資本作為衍生生產力，需要適當地限制，避免過度膨脹，導致喧賓奪主。

在發展經濟的同時造成貧富懸殊的基本原因，是因為資本在集中的過程中導致土地使用權的壟斷擁有，一般市民難以使用土地去為自己合理增值。政府擁有土地分租給人民使用徵收地租的同時，應該鼓勵人民「地盡其用」，提升土地的生產力，讓土地在增值的過程中變成共有財富或公共財產，通過重新分配利益來解決貧富懸殊問題。政府的財政政策重點之一是合理分配，因為不患寡而患不均。

土地及其上蓋建築，不論是廠房還是住房，它的買賣價值反映人民在土地及其上蓋建築從事經濟活動時所產生的收益，有溢出效應，應被定義為綜合土地價值，由人民和社會共同創造；因此，地產及房產的增值，不應單純為地主及業主所全部擁有。理想的運作模式，應該讓人民在使用土地的過程中把生產增值和土地價值最大化，政府通過徵收地租取得收入之後，基於公眾利益考慮，應運用地租收入於建設社會的基礎設施，回饋於土地增值。

香港的一貫做法，是把賣地收入作為政府最重要的財政收入來源之一，同期全部入賬，用來應付政府的同期支出。因此填海造地往往被認為是一盤不會虧本的大生意。填海要投入大量資金，但理論上由於土地短缺，因此土地有價而且還會不斷升值，認為將來賣地一定能夠收回填海的成本更有豐厚溢利；加上人口不斷上升帶來剛性住房需求，在全球資產金融化的情況下，資金投入在土地和房產，比較把資金投入到生產製造及增值服務更能夠穩賺資本增值，變成一個惡性上旋循環，地價樓價不斷攀升，只要有資金買樓做業主，雖然不事生產不做工作都可以致富，沒有買樓的就是無殼蝸牛，望樓興嘆，所以一定要先「上車」買樓，哪怕做長期供樓的房奴，哪怕節衣縮食不生娃，也是值得。

香港特區政府以賣地收入作為稅收的主要來源，回歸以來蕭規曹隨，這個做法是仍然適當？現在是時候從土地作為新質生產力這個概念出發，重新檢討。比較新加坡，新加坡政府的賣地收入不會直接用於財政預算，而是獨立另設賬目，只是動用其利息來支付政府的當期公共支出。這方面的做法和香港特區完全不同。香港特區政府的土地及房地產相關收入長期以來佔總財政收入的大約38%，實在偏高導致稅基狹窄。反而新加坡因為對賣地收益的保守入賬方法，土地及房地產相關收入僅佔政府總財政收入的大約12%左右，因此長期而言，新加坡的公共財政政策比較平實穩健。新加坡的企業利得稅（大約17%）、個人入息稅（大約13%）、貨物及服務稅（大約12%）以及政府主權基金投資回報收益（大約20%），這四個方面的公共財政收入來源合共高達約62%；反觀香港，企業利得稅（大約28%）和個人入息稅（大約13%）加起來共有大約41%，既沒有貨物及服務稅，更沒有政府專項基金投資回報；相比之下，高下立見。歸根究底，原因是香港特區政府對於土地和房地產相關收入長期以來過於依賴，尾大不掉，既造成以房地產發展商為主的利益集團固化藩籬難以破除（早前靖海侯曾經提出），亦造成特區政府有意無意討好或偏幫房地產發展商的土地開發政策。做生意的租金負擔過重，影響物價水平；加上最低工資制度，扭曲了一般正常的經營收支比例。港人到深圳消費（價廉物美）成為潮流，原因之一正是在香港做生意的運營成本之內，租金和工資過高不勝負荷導致物價高昂，和可支配的消費開銷脫節。

筆者認為，土地作為新質生產力應該重新定義，對土地財政應該要有嶄新的看法，才能夠釜底抽薪。這個看法是否正確，希望經濟學者和專家們多提意見。筆者最近留意到香港中文大學伍美琴老師的論點，雖然沒有把土地提高到新質生產力的層面來理解，但對於香港特區政府土地財政方面的缺失，和筆者的上述看法類似，但未被足夠重視，相當可惜。