中原集團主席施永青先生近日撰文評估住宅樓市的上升浪已經開始，樓價確認見底回升，更認為上升周期一旦復甦，預計市場升勢起碼可持續三至五年，中原城市領先指數(CCL)三年內達到2021年的高位191.34點，即2028年與今年3月的低位134.89點相比，升幅可達41.85%，預計上升浪可以維持六年，2031年CCL可升至250點水平，2025年至2031年累計升幅達85%（與低位的134.89點相比）。坊間對有關說法反應正面，筆者相信這番話是在合適時機出現，適逢大家都看到樓市上升中，一下子過分悲情的說法，例如「樓價要再跌七成」和「螺旋式下跌」等看法帶來的陰霾也一掃而空！

 

筆者早於今年初發表的《我對樓市的十大忠告》中第十點發表「2025年樓市將由谷底回升，評估來年住宅樓價可回升5至10%。」現實中，樓市的確由2月至3月的谷底回升了八個月，筆者每個月都根據最新的數據去作分析，以印證樓價進入回升軌道！所以基本上我同意施先生上升周期開始的看法！何況四年回升四成只是等於每年複息8.8%，七年上升八成半亦等於每年複息上升是9.2%，這個升幅在過去幾乎每個樓市景氣周期都有，如果用祥益指數作趨勢去反映的話，上升的幅度更大，分別是三年累計可升73%和六年累計可升130%。何況過去三年的樓價下跌根本不是泡沫爆破，在樓價下跌的時候，是本港累積和增加最多銀行存款的時候！所以上升周期這個概念是有足夠的理據。只是，筆者認為要好像施先生評估的那麼多，其實並不容易，以上評估是市場一帆風順的時候可以做到的，但現在並不是一帆風順的年代！現在不是曾蔭權缺少造地的年代，最大原因是筆者認為政府有良好的造地能力，現屆政府是回歸以來最有能力隨時增加供應的！香港的龐大行政開支已經決定了地價不可能太低。當然政府推出多少地皮而市場能完全接受，中間是有個平衡點，筆者認為是樓價必須要與建築成本和合理地價互動的，同樣，樓價下跌不可以比這兩個數字相差太遠，相反亦不可能上升得距離建築成本和地價相差太遠！筆者認為樓價升幅應該是施先生所評估的一半至三分之一左右較為理性！何況周期只是一個經濟循環的「果」，引起經濟循環的因素已經出現了很多改變，美國「剪羊毛」的影響力亦今非昔比，很多行政因素也影響到樓價的成長，貿易戰、地緣之間的複雜因素！新的商業模式譬如AI或者Robot都會影響到商界的循環改變！我們亦不適宜過分樂觀的！

 

但無論如何，有關的論據是市場的一個好聲音，得到正能量回響，香港明天會更好，我們審慎、腳踏實地享受香港更美好的日子！