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建築面積與發水樓 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年1月17日

公道一點說，發展商對香港建設作出了不可磨滅的貢獻，香港能成為國際大都會，出色的發展商去為香港建設是一個重要的因素，只是近年因為樓花發水的問題，及一些一手地盤的誤導消費者情況日益出現，令到發展商在社會上的聲望大減，這是一個很令人可惜的結果。 筆者從事地產代理29年，在二十多年前，建築面積的確在樓花的銷售上曾經作出過貢獻，當時市民心裡面其實也有一把尺，就是實用率低過八成便是劣等的發展商，相反高過八成就往往被稱為優質的發展商，甚麼是名牌，甚麼是劣標籤，公眾也都有定論，那時的建築面積配合市民心中那把尺，其實房地產市場便有秩序地運作著，但是到了今天市民心裡面那把尺已經模糊了！因為同一個發展商的實用面積和建築面積的比率，往往已由二十多年前的八成多下跌到現在的只有六成多，落差如此大，得到的所謂參考價值其實只是錯覺，已無參考之效了，不少人也投訴買入了建築面積較大的樓花，結果收樓時發覺還比原本住著的較細建築面積的單位還細少，建築面積已失去了其過去的作用了。 最近規管樓花銷售立法建議的白紙草案，當中提到單以實用面積來銷售一手樓對發展商利益影響最大，因為沒有了建築面積的掩護，就等於沒有了發水效果！事實上，包括建築面積的沒有劃一規定的物業資料，如果加在銷售上使用，不可能有參考作用，只有混淆的效果。 能爭取到「零發水」環境，單以實用面積來銷售一手樓當然是一個好的方法，但會否「水清則無魚」？沒有了發水的誘因相信會所等康樂設施也會大幅減弱，我們看看新加坡不少豪宅的會所，也不及香港豪華及寬敞，所以近年市場失去平衡賺得太盡，其實結果都可能是共輸的！ 話又說回來，為何二十多年前能有八九成實用面積的發展商，到了二十多年後新發售的單位往往只有六成多實用？其實政府也有責任，遊戲規則定得不好，或者沒有遊戲規則，自律的發展商看著同業不斷發水豐收，的確是很難獨善其身！說到尾，政府都有其責任！