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按揭機制也是財富分配機制 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年6月8日

執筆當天，有傳媒報導金管局可能針對購買豪宅及第二個住宅物業的人士，收緊銀行按揭成數比正常減低一成，有關的消息令人覺得政府全面冷卻樓市，但筆者的看法有些不同，我認為政府除了以冰火作言論外，按揭政策上也是冰火相濟，一方面對豪宅及擁有第二個住宅物業的人士作借貸收緊外，另一方面其實在上車置業上，是默默放鬆及增加著助力的，最近針對年輕人置業及二手市場推出的40年按揭，買家甚至可供樓到80歲。 而按揭年期亦由60年減樓齡，增加至70年減樓齡，此做法無疑活化了二手市場，讓一些原本年長難於入市的人可以入市，也讓一些樓齡舊，難以按揭引致無人問津的物業也可以重投市場，這其實變相增加了供應，也曲線作出了置業資助，而小型及上車物業的銀行估價也較之前放鬆，即是說上車人士置業是容易了，與豪宅及投資者面對的處境不同，我認為這是精明的政策，冷卻樓市的同時，亦日益多照顧上車置業及換樓人士，這其實是一個出色的社會財富分配的政策，一方面牽制既得利益者的市場活動能力，另一方面同時讓無產者上車，讓需要樓換樓的小業主得到改善環境機會，這樣社會的財富才能更平均分配。 加上新特首極可能推出讓5000個白表人士購買居屋第二市場的計劃，這無疑在幫助草根上車之餘，也同時應會引致有關的樓宇價格上升，但這種樓價升是良性的，因為得益的都是居屋的小業主，他們一直就算供滿樓，亦因為有關物業轉流率低，令樓價偏平，因此未能換樓去改善環境，如果居屋樓價向上，而令有關的小業主得到更多的財富及換樓的機會，這分配比財富傾斜流向大財團合理得多。 所以我認為置業者投資應該量力而為，由自己決定，不要盲目聽從分析員及高官的呼籲，有個別樓種樓價相信會大升的，如果盲從附和在此時收手，可能是損失不少。