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樓市走勢更加風波雲詭 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年7月3日

08金融海嘯後國際局勢重新整合，市場邏輯出現了新常態，筆者在當時發表了兩個重要的新概念，一是「價升量跌」，認為在樓價不斷上升，管制樓價措施同時鞏固了樓市基礎下，樓價更加在購買力脫節下不能下跌，市場最後以「價升量跌」來回應，另一個看法是「買不買樓也同具風險」，這本來是中學生也會的「機會成本」理論，08年樓市低潮前，如果一個租客需要買樓最後沒有決定置業的人士，他沒有入市的損失正是樓價的3-7成升幅以上(嘉湖山莊由08年曾出現$1370一呎到現在的平均呎價$3600一呎)，加上兩年多的租金支出和貨幣貶值，其中的損失極可能比97高峰期入市更大！ 我認為匯率因素比供求更影響樓市大局，97後美元的升值，可能是香港樓市不斷下跌的主因，近年的美元貶值亦是香港樓市不斷上升的元素，我近年對樓價樂觀，正是認為美國不斷印銀紙，勢令美元下跌及通脹日益嚴重。 單是09年，美元曾下跌2成以上，與美元掛勾的香港樓價能不升嗎？如果港元下跌但樓價不升，香港人的財富其實就蒸發於空氣中了，從這角度看，樓市其實是產生了資金避難所的貢獻啊。 在歐債問題更失控下，世人更加難看到美元量化貨幣的真身，如果歐美各國「列弱」一起印銀紙，匯率是可以完全不在匯價兌換上看到跡象的，如果中國也一起印銀紙，卻要承受其負作用，國家更加會貧富懸殊，但如果中國印銀紙比「列弱」少，中國人民幣便被動地升值，損失不可估計的，所以中國近年顯然刻意在經濟上收斂強勢甚至示之以弱，將未來幾年要調整的項目也提早調節，讓經濟表現與「列弱」一起下跌，在未來卻能第一個站起來成為更大強國。 因此，我認為人民幣會爭取向橫發展或者慢慢上升，也即是說未來樓市，樓價上升的動力會減少，但長升長有的機會將更大！