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活化居屋可解決深層次矛盾 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年7月7日

特首梁振英及其團隊已多次表示每年讓5,000個白表人士購買免補地價的居屋第二市場，市民普遍反應正面，但個別人士卻表示有關的措施效果低，認為居二市場放盤量少幫助不大之餘，加入白表買家更會扯高樓價！這看法我知道後不禁苦笑，其實放盤量低只是表象，關鍵是：為何25萬個未補地價的居屋單位放盤會如此少？內裏其實包含了上車置業以外更多的社會問題！可以解決這些問題才是筆者多年來推廣活化居屋的真正原因！ 居二市場放盤少是因為成交價太低，業主賣出後所得的錢根本不足以換樓！以天水圍和屯門為例，居二市場成交價不乏二千多元一呎！試問比建築成本還平的樓價，當業主賣出樓後，這筆錢足夠換取更舒適的單位嗎？絕對不夠！那麼又怎會有人放盤呢？ 香港的貧富懸殊，不單上車置業難，連小業主換樓也難！財富下游置業階梯斷裂，這才是香港的嚴重矛盾，為何居二樓價會這麼低？這不是天災！是人禍！是因為政府近年荒廢居二巿場！08年筆者代商會撰寫活化居屋建議書，正是有感政府僵化及冷落居屋市場！荒廢向公屋居民(綠表人士)作推廣和宣傳，另根據居二資助的設計，2010年前居二的按揭年期是20年減去樓齡，但大多居屋樓齡已超過了15年，大家可以想像要一公屋人士以五年還款，是否太過份？成交怎會不日益減少？根據08年本會的統計，居屋的轉流率長期來說只是2%左右，遠低於私人樓的8%左右，因為居二只是依賴狹窄的公屋客源為主，在失修下市場怎會活躍？有關的規定在我們推廣活化居屋後的2年才得到放鬆，但多年的轉流率低引起的低樓價令數十萬的居屋小業主財富困在社會的下游，和無產者一樣，當貨幣貶值和高通脹的時候，他們所得是最少的，而市民之間因為上游階梯斷裂，而出現了難以補救的鴻溝和矛盾。