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增加供應不足以解決房屋問題 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年7月27日

個人十分欣賞林奮強的概念，他許多觀點其實也和筆者多年提倡的相同，但不少地方比筆者想得更闊更深，令我「學到」。他加入了行政會議是好消息，令我覺得香港可以擺脫前政府的錯誤方向！香港有救了！不過，我不同意增加土地供應可以解決到樓市問題！我認為這是一個錯的觀念，增加供應只可以解決到供應的問題，亦即是說非供應上的問題解決不到！正確來說，增加供應解決不到成本上的問題，極其量只可放緩到成本中的「地皮成本」而已！影響樓市更大的貨幣及通脹問題更加解決不到！ 過去自由市場的經驗令不少人誤會了，以為可以透過增加供應令泡沫爆破，從而製造了樓價下跌的結果，我不同意這種預料，舉一個例，83年及97年的樓市泡沫爆破，是源於太多人利用槓桿概念以過多按揭去製造泡沫！到回復冷靜的時候，就尤如一間生產了太多麵包的麵包店一樣，在關門前只有賤價求售。但是現在市場不一樣，按揭政策已去槓桿化，香港借貸的人已大量減少，額外印花稅亦令到市場沒有短線炒家！現在的樓市尤如一間生產麵包不足的麵包店，即使麵粉供應多了甚至平了，麵包售價的加減還要看人工、其他原材料價格、包裝甚至宣傳的開支！這麵包店未來只會更審慎製作麵包，而事實上，隨著土地增加，流標率也同樣增加！相信增加土地供應只能避免再錯下去，不可以彌補到過去政策錯誤產生的問題！ 作為一個二手市場的地產代理，大家必須要知道我在市場上是存在利益衝突的，我意見是：解決房屋問題始終要在二手市場上解決最實際，因二手市場沒有生產高建築成本的珈鎖，潛在供應量亦夠多，只要將二手活化，令到一些銀行不支持按揭或較冷門的項目之入市門檻減低，還有一重要的是太多人以價格貴供應少的市區為上車目標，若能多改變到較偏遠地區將才更適合了！