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要解決樓市問題必須同時解決金融問題 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年10月30日

積金局主席胡紅玉近日表示，將就強積金的『自由行』、收費上限和非牟利的受托人作出研究和考慮，筆者十分同意，梁政府的果敢值得一讚，這無疑是一個有勇氣的金融改革，強積金一直惹人垢病，市民的強積金投資大部分都是損失慘重的，政府的通脹率長期也在3至5%左右，但行強積金的政費行最高竟已動輒4%左右，如果以一個穩健的投資來說，獲利空間低微！又如何保障市民？若以息口的覆式計算，市民給的強積金行政費算是一種暴利，我在立法會聽過有人發言指責這個制度是一種「金融霸權」！如果從地產角度去看，若過去強積金是買了房地產證劵又如何？相信回報會改善不少！領匯的股票被認為是有好的投資回報，正顯示到現在社會是需要更多的房地產基金及股票去作個選擇的！之前，我撰文談及「房產證劵化」，有了一些迴響，在本文我想更宏觀去談論這個概念！ 我認為，到了今天，房產問題也同樣是金融問題了，金融問題本來應要用金融方式去解決的，美國挑起的環球量化貨幣寬鬆政策引起的貨幣貶值，其實是以貨幣去攻守的世界大戰，是人禍，香港如果以為用增加土地供應就可抵消資金氾濫對樓市的衝擊，算是不自量力，不可以否認，梁政府的土地政策的確為下一代開創了置業的新天地，但是房地產建造得太慢，根本應付不了來去如風的金融狙擊！我們要為量化貨幣這劇毒對症下藥，而這些藥是必須配合金融的方式的，不可否認的現實是，現有金融市場的沒落，也是令資金擁向地產市場的關鍵因素，如果不重整金融市場，本來在金融世界的龐大資金，若繼續留在樓市，造成氾濫！樓市又怎會健康發展？治洪水只有疏導，不能抑制！金融世界的問題除貨幣戰爭外，還有以美歐為庄家的金融世界信用破產，即是令世人失去信心，失去信心不單只是信用評級！秩序！甚至結構上！我相信金融市場需要重整！ 金融重整不能等！政府需要參與並主導市場，做一些商界無能力去做卻正確重要的事，去重新編織市場，為市場改革和重組！ 政府政策的責任，本來就是為社會合適分配利益，政府要重整金融市場，應在為社會重新分配利益的同時，結盟及組織個別市場持分者成為新的樁柱和骨幹，而新持分者之中，政府應包括自己成為最大的市場支柱，政府應將資產證劵化上市，包括我前文提過將千億計的居屋未補地價部分上市，一方面讓市民去認購，滿足到市民對資產的需求，並且優先讓白表人士去得到投資機會，變現回來的錢亦可再投資去發展新項目，例如發展新市鎮的項目，可以透過回籠回來的資金去發展，然後再將有關項目上市！如此，便有充分的資產讓市民去認購，若遇上資產繼續升值，社會的財富分配反而便可以得到改善！更重要是，在政府積極參與市場更可以主導牽頭新的持份者下，金融市場擁有了新的秩序，信心自然可回復，房地產的資金氾濫才得到疏導！事實上，內地和新加坡政府在參與市場上比香港進取得多，所以市場比較受保護和快回復，香港是自由港，當然小心過份影響市場，但只要政府不以庄家身份去干預，而只以主力的持份者去牽頭，一樣可產生香港特色的調控方法，歐美庄家已潰不成軍，等待他們回復會否太愚蠢？ 不過，我提倡的房產證劵化只是政府的分配利益手段而已，並不是真正長期出售資產，到合適時候政府一樣可以『私有化』完全回購，對，這正也是我的「資產池」概念！既然中國用「資金池」概念去調節因美國貨幣量化寬鬆引來的資金過多問題，也應該可同時以「資產池」去回應市場上的購買資產訴求，這就好像我們在雨季時用水塘將水儲起等待旱季去用，其實都是一個調節資源過多或過少的機制而已。 中國政府始終會重整金融市場，去擺脫美國的負累和接管國際的強勢，如香港政府掌握了這機會不單可保有香港的競爭力，更加可在中國未來成長中擔當重要的角色啊！