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等待居屋代價龐大 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年11月7日

很多人的夢想都是上車置業，偏偏遇上了現在的高通脹期和土地短缺，置業資助又荒廢多年，於是，年輕人只好等待幾年後新居屋的推出，但是等待其實也要付出代價，時間是成本，通脹亦是成本和最關鍵的機會成本（Opportunity Cost），我作一個假設，大家便知道等待的代價，參考了這個代價後，讀者應由自己去決定置業大計。 假設三至四年後，政府推出一個洪水橋的居屋地盤，也假設是新發展的洪水橋西鐵站，三至四年後正好港珠澳大橋即將通車，如果你是等待新居屋推出的白表人士，請問你願不願意用4000元一呎去買入這些居屋單位？筆者曾向一些年輕人做過小規模諮詢，他們也樂意，但如果閣下也樂意的話，那我必須要提醒的是，4000元一呎其中是當然未包括三成至四成的免地價部分，如果假設地價是四成折讓的，那實際包括地價的樓價是6667元一呎左右了，如果假設是三成地價的話，其實真正的總樓價應該是5714元一呎左右！我想說，屯門私人樓的平均成交呎價9月份是4529元！這是政府未出辣招前的未下調價位，用這條數去計算的結果是，為什麼要等？為什麼不現在去買？ 事實上，筆者不相信到時新居屋的樓價可以4000元這麼平，很大機會我認為在5000元左右，這即是說，假設是4成免地價的話，真正樓價的8333元一呎左右，假設是3成免地價的話，真正的樓價是7143元左右！如果我評估得對的話，現在入市的買樓，其實仍然是比等待新居屋推出更化算！ 兩年前沒有買樓的人，損失最大是在機會成本，等待居屋推出的人士，同樣最大風險也是機會成本，因為白表者眾，所以大部分人也不可以在第一次和第二次居屋推出的年度中是可以抽籤成功的，這麼，以上的成本便會追隨建築成本增加上去，最不幸的局面，就是等待者由買得起樓變為買不起樓的局面，所輸的可能是半個人生。