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實用面積帶來的新常態 汪敦敬 祥益地產總裁 2012年12月15日

明年1月1日開始，地產代理銷售二手市場的樓盤必須提供實用面積！我經營的公司其實早於三年多以前已全面實行！所以由我們來評論這個變化亦是有一個參考價值和意義的，筆者最初認為實用面積只是會慢熱地影響市場，非三五七年不會改變到消費者以建築面積為依歸的習慣的，但是，我發覺「綠悠雅苑」推出之後，從市民的迴響中可知道，實用面積的認受性，可能是會令市場有較快的變化！或者我們從以下實用面積帶給我們的啟示可以了解多一點市場： 「綠悠雅苑」平均實用面積呎價，如果包括地價的話是9300元，這比屯門較早推出的紅盤「瓏門」部分單位更貴！原來實用面積不單只帶出了價錢方面的事實！還實際看到物價的趨勢，大家都相信政府及公營機構不會濫收暴利，即是說9300元這個呎價是反映到物價上漲，而這個物價上漲是會繼續的，顯然未來的樓價甚至興建的居屋，呎價都會愈來愈貴！ 我們看看二手市場，同樣是新鴻基出品的新屯門中心及聚康山莊，它們都是被《經濟日報》選為的《則王》的皇牌屋苑，它們的實用呎價分別會錄得為4950元及6864元！如果我們用「綠悠雅苑」來做個邏輯，二手樓價格仍然遠低於新興建的產品！我們再比較一下居屋，屯門悅湖山莊及天水圍天愛苑，它們以實用面積計算 ( 已補地價 ) 呎價為4417元及4158元！大家計到二手樓買到的價錢會不會比未來新起的居屋建築成本更低！ 我認為實用面積率高的樓宇在1月1日之後會跑贏大市上升，當然，有些實用面積低的樓宇，可能會因此跑輸大市，甚至在微調時跌得比較多，將來一手樓出售的概念亦會改變！相信會所的面積會減少！這令我想起新加坡樓宇，即使最高級的豪宅，往往會所都是比較細小的及泳池也只比香港同級豪宅的三分之一或者更細，但是這樣清楚是對消費者更公平的。