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2013年我對樓市的十大忠告(上) 汪敦敬 祥益地產總裁 2013年1月5日

2008年開始，我每逢年頭也會撰寫『我對樓市的十個忠告』，並定性為『我們不是想作預測市道的專家，而是想用大膽的角度去探索未來變局來助消費者分析市場。』承蒙錯愛得到不少認同，今年十個忠告如下： (1) 貨幣貶值風險仍然最大 在08年1月金融海嘯未發生，我已忠告『次按問題更趨嚴重，並影響全球經濟』並認為『歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶；全球普遍地區經濟增長也可能放緩。』但縱使如此我們同年仍認為『加上未來通漲及產業上升也不少，把錢放在銀行，到時貶值率會高過及早入市可能損手的，』所以忠告『不投資風險高過投資』，到了現有我仍認為歐美已長時間不可回復經濟景氣局面，量化貨幣將是長遠的政策，本港在聯系匯率改變前將不可避免長期持續貶值的現實，存款會承受『值』蒸發風險，貨幣貶值的風險遠高於高官常提的加息風險。 (2) 極端滯脹 在環球量化貨幣寬鬆政策下，物價及資產不斷上升，但工資及購買力卻追不上，於是成交便出現價升量跌，我們在2010年的忠告已預警『滯漲』的出現，未來會更極端地發展，『值會跌，價卻升』而樓市更加『成交量愈來愈滯，價格卻愈來愈脹』。 (3) 福利政策難免深化 在08年的忠告中我們已強調『基層矛盾激化』，『社會急速發展下引起的貧富懸殊，通常，政府為平衡社會的利益，會在此時訂定一些政策去平息在景氣市道中分享得較少一方的怨氣，市場亦因此而受影響。』未來政府難免要推出更多的福利政策以撫平民怨，營商秩序及常態會不斷變遷甚至惡化。 (4) 政府規管不絕 2010年我們忠告預警政府極大機會出手干預樓市，令香港樓市『突然死亡』，同年11月政府推出額外印花稅，成交進入長期量跌常態，未來，我認為政府政策干預更欲罷不能，應會在每次樓市熾熱後出手再干擾，成為常態。 (待續)