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跌市的三個調整方式 汪敦敬 祥益地產總裁 2013年3月15日

發展商劈價牽起樓價微調，至於減價會不會持續出現而引起真正的價格轉勢，這點我們之後再作分享，但本文我是想討論市場價格調整，我們應如何去掌握及判斷，否則用錯方法去面對一樣是會帶來損失的。 我先說一下這次「跌市」的實際性質，今次樓價下跌是香港內部的行政調節，影響最大最深遠的外圍因素不單只沒有改變，環球的量化貨幣甚至是有機會愈來愈嚴重的，香港政府只是將香港房地產市場作重新的格式化，重新為市場編排新的秩序甚至角色，價格必下調到新的定位，進入「平台期」後再重新追隨外圍大市增長，準買家不要幻想這是一個97金融風暴後的長期跌市，基本上筆者認為應該是好好掌握趁機量力而為入市的。 很多人都用過去經濟或樓市週期來判斷今次樓價調整的變化，筆者從事地產代理30年了，我認為樓市如何下跌調整，最重要仍要看外圍大局的背景，我將樓價下跌分為「通脹期下跌」、「通縮期下跌」和「滯脹期下跌」三種，是根據不同背景便產生不同的調整態勢，而不是公式化的代入。 大多數的調整期都是「通脹期下跌」，因為銀紙長期貶值的關係，其實上升的動力是不絕的，通常調整期都是在三個月至半年便完結，就算遇上89年的六四事件，市場都是三個月便回復了。 最可怕的市場調整就是「通縮期下跌」，97後的金融風暴香港的樓市就是面對這困局，所謂通縮即是經濟差成交萎縮之餘，貨幣卻偏偏升值，當一個市場產品遇上低迷的購買力的時候，貨幣反升值，樓價自然下跌，一日通縮期不完結，樓價下跌的壓力也不會終止。 現在的調整期將會是「滯脹期下跌」，所謂滯脹就是經濟差成交萎縮之餘，貨幣卻貶值，業主不願放盤，購買力亦未必追得上，成交一定是萎縮的，但因為放盤量少，我認為同樣會是三至六個月內就會完結。